Không ít trường hợp trên thực tế những thông tin trên sổ đỏ bị sai sót chẳng hạn như là có sự chênh lệch về diện tích thực tế, có sự sai lệch về mốc giới, thông tin chủ sở hữu đất..., người sử dụng đất phải làm thủ tục đính chính thông tin sai sổ đỏ. Đính chính sổ đỏ là gì? Thủ tục đính chính thông tin sổ đỏ?
Mục lục bài viết
1. Đính chính sổ đỏ là gì?
Đính chính sổ đỏ là việc sửa lại thông tin bị sai sót trên sổ, việc sai sót này có thể là về các thông tin của chủ sở hữu hoặc là các thông tin đối với thửa đất.
Pháp luật quy định về các trường hợp thực hiện đính chính sổ đỏ tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Thứ nhất, có sai sót trong thông tin của người sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Những sai sót này có thể là:
+ Thông tin thông tin về tên gọi, giấy tờ của pháp nhân, hoặc tên gọi, giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất.
+ Địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (địa chỉ này thường là địa chỉ nơi thường trú ghi trên sổ hộ khẩu).
Cần phải lưu ý, việc đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cần thiết khi thông tin này có sai sót so với thông tin tại thời điểm cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, nếu trong trường hợp người sử dụng đất thay đổi số chứng minh thư nhân dân do cấp mới, làm lại thẻ căn cước hoặc thay đổi địa chỉ thường trú thì không nhất thiết phải làm thủ tục đính chính thông tin trên sổ đỏ, nhưng khi đi làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán, hoặc các thủ tục khác liên quan tới đất thì cần phải có sự xác nhận của địa phương về sự thay đổi này.
– Thứ hai, có sai sót về thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra xác nhận. Ví dụ như là có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế sử dụng và diện tích trong sổ được cấp, có sự khác biệt về mốc giới đất, về tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu thuộc một trong các trường hợp như trên, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hồ sơ thực hiện đính chính thông tin sổ đỏ:
Trong trường hợp sai sót này là do lỗi của người sử dụng đất thì hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin đề nghị đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai thông tin.
+ Các giấy tờ khác liên quan đến việc đề nghị đính chính: Bản sao chứng minh thư nhân dân, bản sao sổ hộ khẩu…
3. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính sổ đỏ:
Cơ quan có thẩm quyền đính chính, thay đổi thông tin trên sổ đỏ là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng tài nguyên môi trường cấp quận, huyện, thị xã).
Nếu phát hiện có sai sót thông tin trên sổ đỏ, người dân sẽ nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường huyện để được giải quyết. Trường hợp
Trường hợp sai sót này là do bên phía cơ quan nhà nước thì chỉ cần nộp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thay đổi thông tin.
Nếu Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện lỗi sai trên giấy Chứng nhận thì phải thông báo cho người sử dụng đất được biết và yêu cầu nộp lại giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc đính chính.
4. Trình tự thủ tục đính chính thông tin sổ đỏ:
+ Bước 1: Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai sót về thông tin nộp hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai để được giải quyết.
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh thông tin, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót, sau đó trình hồ sơ lên cấp có thẩm quyền để thực hiện đính chính. Đồng thời Văn phòng đăng ký cũng sẽ tiến hành chỉnh lý nội dung sai sót trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
+ Bước 3: Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đính chính thông tin.
Thời hạn thực hiện việc thay đổi đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày. Trong trường hợp ở địa bàn vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn thì có thể kéo dài thêm không quá 10 ngày, tức là tối đa 20 ngày. Sau khi hết thời hạn này mà vẫn chưa có kết quả thì cơ quan nhà nước phải trả lời rõ lý do cho người dân.
Trong trường hợp đính chính mà người sử dụng đất đang có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có mong muốn thì có thể yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận cho người dân.
5. Phí và lệ phí đính chính thông tin sổ đỏ:
Các loại phí và lệ phí khi thực hiện đính chính thông tin sổ đỏ bao gồm các loại lệ phí sau:
+ Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai.
+ Lệ phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
+ Phí cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trường hợp có yêu cầu).
Mức phí, lệ phí do Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định, tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, và về nguyên tắc phải đảm bảo như sau:
+ Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác.
+ Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Lấy ví dụ ở thành phố Hà Nội, về mức lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai được quy định trong Nghị quyết 20/2016/NQ-HDND có hiệu lực từ ngày 06 tháng 12 năm 2016:
+ Mức thu đối với các hộ gia đình, cá nhân ở khu vực các phường thuộc quận, thị xã là: 28 ngàn đồng.
+ Mức thu đối với các hộ gia đình, cá nhân ở các khu vực khác là: 14 ngàn đồng.
+ Mức thu đối với tổ chức là: 30 ngàn đồng.
6. Thủ tục đính chính sổ đỏ khi bản vẽ thửa đất bị sai lệch:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Tôi có một lô đất nông nghiệp ( đất trồng cà phê) có diện tích 8480 m vuông trong lô đất có một cái ao chúng tôi vẫn sử dụng đến nay , nằm luôn trong diện tích đất , được ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004 , khi cầm sổ đỏ chúng tôi không biết trong bản vẽ sổ đỏ bị sai lệch.
Cho tới hôm nay khi có người đến tranh chấp , chúng tôi kiến nghị lên thôn, xã và được địa chính xã xuống đo đạc thì mới biết đất thực tế chúng tôi đang sử dụng không đưa vào sổ đỏ, mà đưa đất của người kế bên cạnh vào ( đất đó chưa có sổ đỏ) .nay chúng tôi đơn kiến nghị lên phòng tài nguyên môi trường huyện và được huyện xuống đo thực tế , chúng tôi là người dân không biết đo đạc đúng sai thế nào nhưng khi nhìn vào bản vẽ gốc của huyện thì cũng giống đất thực tế chúng tôi đang sử dụng ,nhưng khi tôi hỏi phòng tài nguyên môi trường thì được trả lời thực tế đất của chị và bản đồ đo của huyện không khớp nhau.
Khi tôi hỏi cán bộ địa chính huyện là bản kê khai ban đầu của tôi như thế nào thì đính chính lại sổ đỏ như tôi đã kê khai như ban đầu, nhưng được đưa ra một bản tôi ký vào diện tích đất được cấp chứ không có bản kê khai giáp ranh của những người bên cạnh .Khi tôi hỏi bản kê khai tôi viết tay đâu mà chỉ được xem một bản ký vào diện tích đất , thì cán bộ trả lời là không biết, cố tình gây khó khăn cho chúng tôi .
Trở lại vấn đề tranh chấp đất thì người giáp ranh nhau được gọi là tranh chấp nhưng với vụ việc của tôi là người này cách tôi ba bốn thửa đất nữa đến tranh giành cái ao( cái ao và thửa đất của tôi thuộc đất của một nông trường, sau này giải tán được cấp đất này cho tôi sử dụng và cũng như tôi nói trên đã được cấp sổ đỏ nhưng không đưa đất tôi vào sổ đỏ) họ lợi dụng của nhà nước làm sai lệch sổ đỏ để họ chiếm và sử dụng, thì gọi là tranh chấp không ? Nếu là việc tranh chấp ra tòa thì phần thắng có thuộc về chúng tôi không ? Nhờ luật sư, tư vấn cho tôi để được hiểu và rõ hơn về vấn đề tranh chấp và thủ tục đính chính sổ đỏ như thế nào? Cảm ơn luật sư!?
Luật sư tư vấn:
Vấn đề điều chỉnh chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ được quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó bạn cần phải có căn cứ chứng minh cho việc xác định thời gian sử dụng đất ổn định. Bạn có thể tham khảo thêm quy định tại Điều 21
Ngoài ra với hành vi gây khó khăn của cán bộ cấp huyện, bạn có thể thực hiện việc khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp huyện về hành vi hành chính này theo thủ tục được quy định tại Luật khiếu nại đề nghị người có thẩm quyền đó xem xét lại hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bạn.
Tuy nhiên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì một trong các căn cứ là đất không có tranh chấp.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Vậy hiện nay, phần đất sử dụng của bạn đang xảy ra tranh chấp với sơ đồ thửa đất nên sẽ không được giải quyết việc cấp sổ đỏ (chỉ được giải quyết cấp khi tranh chấp được xử lý ổn thỏa).
Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai:
Theo căn cứ tại điểm a Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Như vậy, hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã là bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án giải quyết tranh chấp.
Vậy nếu bạn có các giấy tờ chứng minh về việc việc sử dụng đất đến nay trên hồ sơ địa chính xã có lưu lại, đồng thời có văn bản xác nhận của Uỷ ban xã về việc trong thời gian sử dụng không xảy ra tranh chấp thì gia đình bạn có cơ sở để khẳng định quyền sử dụng đất trên thực tế và sự sai lệch trong sổ đỏ để giải quyết tranh chấp.
Về thủ tục đính chính được thực hiện sau khi tranh chấp được giải quyết ổn thỏa được quy định tại Điều 86
Bạn liên hệ với cơ quan Tài nguyên – Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất trên) để trước hết sẽ yêu cầu đo đạc lại một cách chính xác. Theo Khoản 3 Điều 10, Điều 11
– Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.
