Điều kiện và trình tự thủ tục gia hạn thời gian thuê đất

1. Điều kiện gia hạn thời gian thuê đất:

1.1. Thời hạn thuê đất:

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn, theo quy định này thời hạn thuê đất được pháp luật quy định như sau:

– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.

– Thời hạn cho thuê đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với:

+ Tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Ở trường hợp này, lưu ý rằng, đối với những dự án sau thì có thể thuê dài hơn nhưng thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm:

+ Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm;

+ Dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.

– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

1.2. Điều kiện gia hạn thời gian thuê đất:

– Trường hợp cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân: hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục thuê đất sau khi hết thời hạn thuê đất pháp luật quy định thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

– Trường hợp cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: khoản 3 Điều 126 quy định trong trường hợp này khi hết thời hạn thuê đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng thời gian thuê đất sau khi được gia hạn không quá thời hạn quy định. Theo đó, điều kiện để được gia hạn thời gian thuê đất trong trường hợp này đó chính là:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất;

+ Được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

– Trường hợp thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: khoản 4 Điều 126 quy định trong trường hợp này khi hết thời hạn thuê đất, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc được cho thuê đất khác. Như vậy, điều kiện để được gia hạn thuê đất trong trường hợp này đó chính là:

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất;

+ Nhà nước xem xét gia hạn.

Ngoài các điều kiện trên, để được gia hạn thời gian thuê đất thì phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

2. Trình tự thủ tục gia hạn thời gian thuê đất:

2.1. Trình tự thủ tục gia hạn thời gian thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục thuê đất sau khi hết thời hạn thuê đất chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục thuê đất sau khi hết thời hạn thuê đất nộp hồ sơ nêu trên đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: giải quyết hồ sơ

– Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện các công tác sau:

+ Kiểm tra hồ sơ mà người sử dụng đất đã nộp;

+ Xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất;

+ Chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.

– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công tác sau:

+ Kiểm tra hồ sơ mà Ủy ban nhân dân cấp xã nộp lên;

+ Xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn pháp luật quy định vào Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2.2. Trình tự thủ tục gia hạn thời gian thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế):

Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Người có nhu cầu gia hạn sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Lưu ý khi điền các thông tin trong đơn, nếu trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư trên đất nhưng lại không thuộc trường hợp phải có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư thì phải thể hiện rõ ràng, cụ thể lý do đề nghị gia hạn sử dụng đất tại điểm 4 của đơn.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Một trong các giấy tờ sau đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư:

+ Quyết định đầu tư bổ sung (bản sao);

+ Giấy phép đầu tư (bản sao);

+ Giấy chứng nhận đầu tư (bản sao);

+ Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất (bản sao).

– Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 2: nộp hồ sơ

Người có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến Cơ quan tài nguyên và môi trường.

Thời gian nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất là Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng.

Lưu ý rằng, trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì người có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Bước 3: giải quyết hồ sơ

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm sau đây:

+ Thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

+ Trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính.

+ Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất.

+ Ký hợp đồng thuê đất.

+ Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

– Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường phải tiến hành thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

– Lưu ý rằng, trong trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn được sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án.

Bước 4: nếu người sử dụng đất được gia hạn sử dụng đất thì phải:

– Nộp Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

– Nộp chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

– Xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

– Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;