Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam

1. Người nước ngoài phải thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam:

Trong quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 7, 8, 159, 160 Luật nhà ở năm 2014 cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh tại Việt Nam.

Trong đó: Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo diện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án.

Còn đối với cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo diện được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải có hộ chiếu còn sử dụng có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Thứ hai, người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam thì chỉ được mua nhà dưới hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư thương mại nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Quy định này được thể hiện rõ tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

2. Người nước ngoài phải tuân thủ quy định hạn chế về số lượng nhà được sở hữu:

Người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được quyền chủ động thực hiện việc mua nhà ở tại Việt Nam theo nhu cầu cầu của họ trong phạm vi mà pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi người nước ngoài mua nhà ở thì họ bị hạn chế về số lượng căn hộ, nhà ở mà họ sở hữu. Cụ thể, theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 76, 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì:

• Trường hợp người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở là căn hộ chung cư.

Người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua không quá 30% tổng số căn căn hộ trong một Tòa nhà chung cư. Trường hợp, người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở nhiều tòa nhà chung cư trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường thì họ chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

• Trường hợp người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở riêng lẻ.

Theo quy định của pháp luật, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua không quá 250 căn nhà riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liên kề trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, mà trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo số lượng quy định như sau:

– Không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án khi trên địa bàn đó chỉ có một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.

– Không quá 250 căn hộ riêng lẻ khi trên địa bàn đó chỉ có một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn.

– Không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án khi trên địa bàn đó có từ hai dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn hộ.

3. Việc mua bán nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài phải thực hiện theo đúng quy định:

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 119, Điều 120, 121, 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài khi thực hiện việc mua, thuê mua nhà ở, hay nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đồng thời không yêu cầu họ phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Việc người nước ngoài mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở thương mại tại Việt Nam được giao kết với người nước ngoài cần thể hiện đầy đủ các thông tin về họ, tên, thông tin cá nhân của người tham gia giao dịch về nhà ở; đặc điểm, đối tượng của nhà ở giao dịch; giá trị góp vốn, giá giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; thời gian bàn giao nhà; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng…

Sau khi ký kết và công chứng hợp đồng, văn bản về nhà ở thì các bên, trong đó có người nước ngoài sẽ thỏa thuận để một bên thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp, người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì họ có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình theo quy định của pháp luật Việt Nam. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở tại Việt Nam sẽ được phát sinh kể từ thời điểm họ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, qua phân tích ở trên, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam qua hình thức mua, thuê mua khi họ đáp ứng những điều kiện để mua nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp, người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam nhưng không đáp ứng các điều kiện được xác định ở trên thì họ cũng không được mua, được sở hữu nhà tại Việt Nam. Đây không chỉ là điều kiện đảm bảo người nước ngoài vẫn có được nhà ở thuộc quyền sở hữu của riêng họ, nhưng cũng hạn chế nhất định số lượng sở hữu nhà ở của người nước ngoài nhằm mục đích đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với chính sách pháp luật Việt Nam.

4. Điều kiện để người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam:

Tóm tắt câu hỏi:

Cho tôi hỏi người Trung Quốc muốn mua nhà tại việt nam thì cần những thủ tục gì, họ có được cấp quyền sở hữu và sử dụng đất không?

Luật sư tư vấn:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, cá nhân này là người Trung Quốc, nên có thể xác định, người này được xác định là người nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt nam năm 2014.

Để xác định việc người Trung Quốc này có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay không và thủ tục để người này có thể mua nhà tại Việt Nam thì cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, thủ tục để người Trung Quốc được mua nhà, sở hữu nhà ở Việt Nam.

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 thì cá nhân nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng được quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014, gồm:

 – Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Ngoài việc thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì để cá nhân người Trung Quốc này có thể thực hiện việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người này còn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 8 Luật nhà ở năm 2014.

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở năm 2014, kết hợp với các quy định tại Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở năm 2014 thì để được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người Trung Quốc này cần đáp ứng điều kiện:

• Điều kiện về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

 – Nếu người Trung Quốc này thuộc đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng tại Việt Nam thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.

Nếu người Trung Quốc này thuộc đối tượng là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải thuộc trường hợp không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện để cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại  Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ- CP, gồm: hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

• Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Trong đó, theo quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ- CP có quy định tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Về khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh thì theo quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực này và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được quyền sở hữu.

Như vậy, dựa trên những phân tích ở trên, xem xét trong trường hợp cụ thể của bạn, người Trung Quốc này đang muốn mua nhà tại Việt Nam. Để người Trung Quốc này sẽ có thể thực hiện được việc mua nhà ở và ở hữu nhà ở tại Việt Nam khi người này là đối tượng được phép nhập cảnh tại Việt Nam, và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, quyền miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật, và chỉ được mua, hoặc thuê mua mà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.

Về số lượng nhà ở mà người Trung Quốc này được sở hữu được giới hạn theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ – CP, theo đó:

 – Người này chỉ được sở hữu không quá 30 % tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán thì người này không được sở hữu quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

– Trường hợp sở hữu nhà ở riêng lẻ thì người này chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn; chỉ được sở hữu tối đa 250 căn trong một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn; và chỉ được sở hữu không quá 10 % số lượng nhà ở của mỗi dự án đối với trường hợp có hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn.

Về thủ tục để người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam:

Sau khi người Trung Quốc này xác định được họ hoàn toàn đủ điều kiện để mua, hoặc thuê mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định được trích dẫn ở trên thì người này có thể thực hiện các thủ tục để mua bán nhà ở tại Việt Nam. Về trình tự thủ tục mua bán nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được thực hiện như thủ tục mua bán nhà ở giữa những cá nhân, tổ chức Việt Nam. Cụ thể gồm những thủ tục sau:

• Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Sau khi xác minh về điều kiện mua bán, sở hữu nhà ở Việt Nam, người Trung Quốc này sẽ thực hiện việc tìm kiếm nhà ở, xác minh về hồ sơ, giấy tờ về nhà ở. Từ đó, theo quy định tại Điều 123 Luật nhà ở năm 2014 thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, nên người Trung Quốc này sẽ thỏa thuận với bên bán về việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mang bản chất của hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, và là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản (ở đây là nhà ở) cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện rõ các nội dung của một hợp đồng dân sự thông thường như: họ và tên của cá nhân, tổ chức, và địa chỉ của các bên; đối tượng giao dịch là nhà ở (mô tả đặc điểm của nhà ở như vị trí, đặc điểm cơ bản, được xác định theo giấy tờ nào); các nội dung khác thể hiện sự thỏa thuận của các bên về giá bán, phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, các bên thực hiện việc bàn giao nhà, chuyển giao tiền và tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cho người Trung Quốc này được xác định theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:

Trường hợp mua bán nhà ở giữa người Trung Quốc này với chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Nếu không thuộc trường hợp trên, hoặc trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua (ở đây là người Trung Quốc này) đã thực hiện việc thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thứ hai, người Trung Quốc có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, khi người Trung Quốc muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ, cho thấy họ muốn được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất ở Việt Nam.

Về vấn đề này, hiện nay, trong quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật đất đai năm 2013 có quy định những đối tượng được xác định là người sử dụng đất, được quyền sử dụng hợp pháp và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Xem xét trường hợp của bạn, người đang dự định đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất tại Việt Nam là người Trung Quốc, là cá nhân nước ngoài. Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Trung Quốc này sẽ không được xác định là người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, nên họ sẽ không được quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Như vậy, cá nhân người này là người Trung Quốc, họ sẽ có quyền được mua bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam tuy nhiên phải đáp ứng điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Ngoài việc được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì họ không được quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với đất đai tại Việt Nam và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.