Điều kiện, hồ sơ, thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai được giải quyết tại UBND hay tại TAND?
Cơ sở pháp lý
Giải quyết vấn đề
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội ngày càng mạnh mẽ thì đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng góp phần vào sự phát triển của mỗi cá nhân, tổ chức và của toàn xã hội. Vì đóng vai trò quan trọng như thế nên tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trong đời sống diễn ra rất phổ biến gây trở ngại cho quá trình quản lý và khai thác hiệu quả quyền sử dụng đất? Mặt khác vì sự thiếu hiểu biết về mặt pháp luật, nhiều cá nhân không biết tự bảo vệ quyền lợi đất đai của chính mình
Mục lục bài viết
Thứ nhất, Tranh chấp đất đai là gì?
Căn cứ theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4,
Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Thứ hai, Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Luật Đất đai 2013 quy định rõ thẩm quyền của các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai. Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đâi 2013.
Thứ ba, Hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai bao gồm
– Đơn khởi kiện;
– Các loại giấy giờ về nhân chứng minh tư cách chủ thể của người khởi kiện: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu (01 bản phô tô có chứng thực);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 gồm:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Một trong các giấy tờ nêu trên mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
– Biên bản hòa giải cơ sở không thành;
– Các biên lai thu tiền sử dụng đất hàng năm (nếu có);
– Các loại giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất đang có tranh chấp (nếu có) như: Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Trích lục bản đồ địa chính, giấy tờ đo đạc thửa đất (nếu có);
– Các loại giấy tờ khác.
Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ, người khởi kiện nộp hồ sơ kèm theo đơn khởi kiện đến bộ phận tiếp nhận của Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ tư, Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì khi các bên xảy ra tranh chấp, Nhà nước khuyến khích các tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở thông qua 02 hình thức sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
Bước 1: Tổ chức hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình phải phối hợp với các tổ chức chính trị – xã hội ở địa phương. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 2:
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã là thủ tục bắt buộc các bên tha gia giải quyết.
Như vậy, UBND cấp xã không tự hòa giải mà các bên phải có đơn yêu cầu và hòa giải tại cấp xã là thủ tục bắt buộc. Lúc này, hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã sẽ xảy ra 1 trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1. Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai).
Trường hợp 2. Hòa giải không thành.
Theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 có quy định, khi hòa giải không thành nếu muốn giải quyết việc tranh chấp thì theo 02 hướng sau:
Cách 1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp);
Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự).
Thủ tục Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai
Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất không sổ tại Toà án:
Điều 203
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.
Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.
Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định.
