Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở? Thời điểm thực hiện hoàn công và các trường hợp được miễn thực hiện hoàn công công trình. Quy định về xử phạt khi vi phạm hoàn công công trình.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay ở Việt Nam, rất nhiều chủ nhà, chủ công trình chỉ chú trọng đến phần xin phép xây dựng vì nghĩ rằng chỉ cần được xây dựng thì nhà, các hạng mục công trình xây dựng đó đương nhiên được tồn tại mà sẽ không thể phủ nhận được công trình đó.
Suy nghĩ như vậy là chưa đúng đắn, bởi tương tự như việc xin phép xây dựng để công trình được tạo lập thì hoàn công chính là thủ tục cuối cùng để nhà ở, công trình nhà được thừa nhận hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Từ sau khi hoàn công, nhà ở, nhà xưởng… mới có thể được bảo đảm về mặt giấy tờ pháp lý.
Trong khuôn khổ nội dung bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ cung cấp các thông tin cơ bản nhất về hoàn công nhà để các bạn nắm được những giá trị cốt lõi nhất của điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở này, từ đó để làm đúng, làm đủ và làm tốt đối với công trình nhà của mình.
Căn cứ pháp lý:
– Luật xây dựng 2014;
–
Mục lục bài viết
- 1 1. Khái niệm hoàn công
- 2 2. Điều kiện hoàn công công trình xây dựng nhà ở
- 3 3. Thời điểm thực hiện thủ tục hoàn công
- 4 4. Hồ sơ hoàn công
- 5 5. Trình tự, thủ tục hoàn công công trình xây dựng nhà ở
- 6 6. Lệ phí hoàn công là bao nhiêu?
- 7 7. Các trường hợp được miễn hoàn công xây dựng
- 8 8. Quy định về xử phạt khi vi phạm hoàn công công trình
1. Khái niệm hoàn công
Hoàn công được hiểu là việc hoàn thành một công trình xây dựng. Theo quy định của pháp luật xây dựng, đây là một thủ tục hành chính cần có khi xây dựng nhà ở với mục đích nhằm xác nhận sự kiện các nhà đầu tư, nhà thầu thi công đã hoàn thành xong việc thi công công trình xây dựng theo Giấy phép xây dựng đã được cấp và nghiệm thu hoàn thành công trình.
Như vậy hoàn công được thực hiện sau khi nhà đầu tư, nhà thầu đã thi công xong công trình theo đúng giấy phép xây dựng làm căn cứ, cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi sổ hồng hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho chủ sở hữu.
2. Điều kiện hoàn công công trình xây dựng nhà ở
Để được hoàn công công trình xây dựng nhà ở phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 31
– Các công việc xây dựng, giai đoạn thi công, bộ phận công trình xây dựng được nghiệm thu. Kết quả các thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử mà đảm bảo được các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
– Có văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy ban hành theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy;
– Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy xác nhận hoàn thành công trình bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc văn bản chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có);
– Chất lượng thi công xây dựng không còn tồn tại lớn làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, an toàn sử dụng công trình.
3. Thời điểm thực hiện thủ tục hoàn công
Thủ tục hoàn công nhà ở chỉ được tiến hành khi bên thi công đã hoàn tất việc thi công nhà ở trên thực tế. Khi kết thúc việc thi công, nhà thầu thi công nhà ở phải có trách nhiệm hoàn thiện tất cả công đoạn của việc thi công cũng như thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Đó là thời điểm chuẩn bị diễn ra việc hoàn công nhà.
4. Hồ sơ hoàn công
Theo
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);
Văn bản thỏa thuận , chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
Tuy nhiên trên thực tế, tùy trường hợp khác nhau mà sẽ yêu cầu hồ sơ hoàn công khác nhau. Trên đây chỉ là những giấy tờ cơ bản cần phải có , hãy cung cấp đủ các giấy tờ nếu cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bổ sung
>>> Luật sư
5. Trình tự, thủ tục hoàn công công trình xây dựng nhà ở
– Chủ đầu tư, nhà thầu thi công chuẩn bị hồ sơ hoàn công;
– Nộp hồ sơ hoàn công tại Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu xây dựng nhà ở tại nông thôn;
- Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.
- Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.
- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
– Văn phòng một cửa tiếp nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ cho Phòng Quản lý đô thị;
– Phòng Quản lý đô thị xem xét hồ sơ: Nếu hồ sơ hợp lệ lập bản dự thảo Tờ trình và Giấy chứng nhận để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký phê duyệt đồng thời lập Phiếu chuyển Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu hồ sơ không hợp lệ soạn thảo và ký công văn trả lờingười nộp hồ sơ, trong đó nêu rõ lý do;
– Văn phòng Ủy ban nhân dân trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Văn phòng một cửa tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu;
– Chủ sở hữu đến ngày hẹn lên nhận thông báo về nghĩa vụ tài chính hoặc hồ sơ không hợp lệ đã nộp và công văn trả lời của Phòng Quản lý đô thị. Nếu nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, liên hệ Chi cục Thuế tại địa phương để hoàn tất nghĩa vụ tài chính;
– Chủ sở hữu nhận Giấy chứng nhận hoàn công sau khi cung cấp được biên lai nộp thuế.
Như vậy sau khi hoàn tất các bước nêu trên, chủ sở hữu, chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công đã hoàn thành xong giai đoạn hoàn công, có thể đưa công trình vào sử dụng và thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).
6. Lệ phí hoàn công là bao nhiêu?
Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết hoàn công sẽ gửi hồ sơ tới bộ phận thuế để xác định các loại phí cần nộp.
Trong trường hợp chủ nhà ký hợp đồng bao thầu với đơn vị xây nhà trọn gói (nhà thầu cung cấp toàn bộ vật liệu & nhân công) thì trách nhiệm đóng thuế sẽ do nhà thầu thực hiện.
Các khoản phí cần đóng khi thực hiện thủ tục hoàn công gồm:
- Thuế giá trị gia tăng (khi mua vật tư xây dựng)
- Thuế thu nhập (dựa trên tiền công xây dựng)
Theo quy định, nhà ở tư nhân chủ nhà tự mua lẻ vật liệu xây dựng thì cơ quan thuế không tính thuế vật tư.
Tuy nhiên nếu chủ nhà thuê thầu xây dựng / nhân công thì cơ quan thuế có thể yêu cầu xuất trình hợp đồng xây dựng để tiến hành thu thuế đối với của nhà thầu (thuế thu nhập)
Trên lý thuyết của Luật là vậy, còn thực tế thì chủ nhà sẽ thay mặt nhà thầu đóng thuế này, khi đó hợp đồng xây dựng cần có điều khoản thỏa thuận về việc thay mặt đóng thuế.
Nếu chủ nhà thuê nhân công không có hợp đồng thì trách nhiệm đóng thuế sẽ do chủ nhà thực hiện.
Cụ thể tiền thuế thu nhập được tính dựa trên khung giá nhân công xây dựng vào thời điểm đó.
Một số trường hợp nhờ người thân, họ hàng giúp đỡ xây nhà mà không thuê mượn người, nếu chứng minh được thì không cần đóng thuế thu nhập vì không phát sinh thu nhập tiền công của người được thuê.
Ngoài ra, nhiều người còn nhầm lẫn giữa việc đóng thuế xây dựng với lệ phí trước bạ nhà đất. Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn lệ phí trước bạ (theo Khoản 11 Điều 4
Tóm lại, 2 loại phí chính cần đóng khi hoàn công là thuế giá trị gia tăng (tính cho vật tư) & thuế thu nhập (tính cho công xây dựng).
7. Các trường hợp được miễn hoàn công xây dựng
Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi và Quốc hội thông qua vào ngày 17/6/2020 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 có quy định cụ thể về các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, VKSNDTC, TANDTC, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật xây dựng;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Nguyên tắc hoàn công công trình, nhà ở được tiến hành dựa theo giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà Nước có thẩm quyền cấp trước đó. Tuy nhiên, các công trình thuộc các trường hợp trên được miễn giấy phép xây dựng vì thế cũng sẽ được miễn các thủ tục hoàn hoàn công.
8. Quy định về xử phạt khi vi phạm hoàn công công trình
Nguyên tác thi công xây dựng các công trình khi thực hiện phải đúng với các nội dung trong giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp các trường hợp có hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định.
Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng:
Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Fhoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Ngoài hình thức xử phạt hành chính theo quy định như trên, các chủ công trình còn phải khắc phục hậu quả bằng cách phá dỡ các phần công trình xây dựng sai so với nội dung của giấy phép xây dựng. Trường hợp không tự phá dỡ thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền “trực tiếp thực hiện”.
Khi xây dựng một căn nhà, công trình xây dựng đều phải có những thủ tục nhất định. Liên quan đến quản lý nhà nước về xây dựng, bảo đảm cho sự an toàn cũng như các quy định của pháp luật được thực thi, việc hoàn công nhà là thủ tục bắt buộc trong một số trường hợp và thường gắn chặt đối với các công trình phải xin cấp phép xây dựng nhà ở.
