Điều kiện được hỗ trợ tái định cư khi bị Nhà nước thu hồi

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 47/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Nội dung tư vấn:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, để xác định bạn có đủ điều kiện để được bồi thường hay hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hay không, cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, điều kiện để mảnh đất này được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• Về việc bồi thường về đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường về đất được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013. Trong đó, theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất khi đáp ứng điều kiện:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Đồng thời để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất còn không thuộc các trường hợp không được bồi thường về đất như:

– Đất được Nhà nước giao để quản lý; đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước giao cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

 – Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; đất bị thu hồi do cá nhân sử dụng đất chết không có người thừa kế; do người sử đất tự nguyện trả lại đất; do đất được Nhà nước giao, cho thuê nhưng không được gia hạn;

– Đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004.

Xem xét trong tình huống của bạn, thì theo thông tin, bạn mua mảnh đất của người quen, và đã thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán có công chứng của văn phòng công chứng. Dựa trên thông tin được cung cấp ở trên, có thể xác định, mảnh đất đang thuộc diện bị thu hồi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, và hiện đang mang tên của người chủ cũ. Trong trường hợp này, nếu mảnh đất bị thu hồi của bạn không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đồng thời cũng không thuộc trường hợp không được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75, Điều 82 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất hoàn toàn đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định của Luật.

Trường hợp mảnh đất của gia đình bạn đã mua không đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nếu thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách người có công.

– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã phường, thị trấn.

– Đất nhận khoán để sản xuất đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Ngoài việc được bồi thường về đất thì theo quy định tại Điều 88 Luật đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì sẽ được bồi thường. Việc bồi thường về tài sản trên đất được áp dụng đối với những tài sản được tạo lập hợp pháp và không thuộc trường hợp không được bồi thường theo quy định tại Điều 92 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể, tài sản được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải không thuộc trường hợp tài sản được tạo lập trái quy định của pháp luật; hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất; hoặc tài sản được gắn liền với đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai năm 2013.

• Về việc hỗ trợ tái định cư:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Luật đất đai năm 2013 thì khi hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất, sẽ được bồi thường như sau:

– Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở, hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

– Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở được xem xét để bồi thường bằng đất ở. 

Đồng thời việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ – CP, cụ thể như sau:

“Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở 

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây: 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: 

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; 

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. 

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. 

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền. 

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. 

…”

Từ những căn cứ nêu trên, cho thấy, để người sử dụng đất được bồi thường bằng nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013.

– Bị thu hồi đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường thị trấn nơi có đất bị thu hồi. 

Nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được cấp đất tái định cư. Tuy nhiên, tùy vào trường hợp mà người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường về đất, về tài sản trên đất hoặc được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về chủ thể được bồi thường.

Từ những căn cứ được quy định tại Điều 75, 79, 88 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì chủ thể được nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là người sử dụng đất hợp pháp, đang trực tiếp sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013, được xác định là người sử dụng đất hợp pháp khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.

Trong trường hợp này, bạn chỉ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư, hay bồi thường về đất hoặc tài sản trên đất khi bạn được xác định là chủ thể sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, theo thông tin, bạn mua mảnh đất này từ người quen bằng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, cũng đã thực hiện việc bàn giao tiền. Tuy nhiên, bạn và người bán (người chuyển nhượng đất) chưa làm thủ tục chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.

Có thể thấy, hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là một trong những loại hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015, thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng. Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015, sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. 

Xem xét trong trường hợp của bạn, mặc dù đã ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng, nhưng bạn và bên chuyển nhượng (bên bán) vẫn chưa tiến hành thủ tục chuyển quyền sang tên, chưa tiến hành thủ tục đăng ký biến động về tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, trường hợp này bạn vẫn không được xác định là người sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất này vì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao từ người bán – người đang có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho bạn (bên mua). 

Trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi mảnh đất này thì chủ thể được bồi thường được xác định là người đang có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là bên bán, chứ không phải là bạn. Bởi mảnh đất này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Bạn chỉ được nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi mảnh đất này nếu được người sử dụng đất hợp pháp ủy quyền. Trường hợp bên chuyển nhượng (bên bán) không ủy quyền cho bạn nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thì trong trường hợp này, bạn có thể căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để yêu cầu bồi thường thiệt hại do không thực hiện được hợp đồng.

Như vậy, qua phân tích ở trên, mảnh đất mà gia đình bạn đã mua có thể được bồi thường về đất, về tài sản trên đất, hoặc được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Do thông tin bạn không nêu rõ nên bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định cụ thể. Chủ thể được bồi thường được xác định là người sử dụng hợp pháp mảnh đất này tức là người đang có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn sẽ được nhận tiền bồi thường nếu được người sử dụng đất ủy quyền.