Điều kiện chuyển nhượng phần đất sau khi chia. Không được tách thửa có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Điều kiện chuyển nhượng phần đất sau khi chia. Không được tách thửa có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em một việc như sau: Nhà em đang ở bây giờ trước kia là ông bà nội em thuê của nhà nước với diện tích đất là 77.7m2.Ông bà nội em mất có 7 con thì có 2 con trai là bác và bố em,còn các bác gái đã lấy chồng hết cả. Bác và bố em chia đôi diện tích đất 77.7m2 để ở.Khi nhà nước thanh lý nhà thì cả 2 gia đình đồng ý mua và đã được cấp sổ chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại chỉ đứng 1 mình tên bố em. Bây giờ do hoàn cảnh nhà em muốn bán nhưng diện tích tách thửa ko đủ điều kiện ( thửa đất là mt 5m2 sâu hơn 15m) vì đã chia 2 (mt còn 2,5m2).Vậy nếu bên nhà em muốn bán thì phải làm thế nào và làm những thủ tục gì ạ? Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99 Luật đất đai 2013 như sau:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về quy tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp đất thuộc sở hữu chung của nhiều người:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Do đó, trong trường hợp này, ông bà có để lại mảnh đất cho bố và các bác của bạn. Mảnh đất này thuộc sở hữu chung của nhiều người. Do bạn không nói rõ những người bác gái khác của bạn có từ chối nhận di sản thừa kế hay không nên trong trường hợp này sẽ chia làm hai trường hợp.
Thứ nhất, bác gái của bạn không làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế. Bố bạn và bác bạn tự ý sử dụng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như sau này những người thừa kế còn lại khởi kiện (còn thời hạn khởi kiện) thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên sẽ bị hủy và mảnh đất đó được chia lại. Như thế, bố của bạn nên họp tất cả các thành viên còn lại để thống nhất việc chia di sản và nhận di sản thừa kế. Cùng với đó là yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như thế, sau này bố bạn muốn định đoạt quyền sử dụng đất sẽ không gặp những tranh chấp từ những người thừa kế khác.
Thứ hai, những người thừa kế còn lại làm văn bản từ chối nhận di sản thừa kế. Bác bạn và bố bạn nhận di sản thừa kế và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Và hai bên có thỏa thuận cho bố của bạn đại diện đứng tên trên giấy chứng quyền sử dụng đất. Như thế, cả bố bạn và bác của bạn đều có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất này.
Trường hợp tách thửa: thì điều kiện tách thửa được xác định theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nếu như bạn không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định thì bạn có thể thực hiện một trong các giải pháp sau:
– Chuyển nhượng phần đất của bố bạn sang cho bác bạn. Như thế, toàn bộ mảnh đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bác bạn. Bác bạn phải thanh toán giá chuyển nhượng theo thỏa thuận với bố bạn. Các bên trong trường hợp này sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Bố bạn sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho bác bạn. Như thế, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên của bác bạn chứ không còn tên của cả bố và bác bạn. Hồ sơ thực hiện theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
+ Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
Hồ sơ được nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
– Trường hợp bố bạn không bán cho bác bạn mà bán cho người khác thì bố bạn thực hiện thủ tục sang tên cho một người khác. Bác bạn và người đó có thể cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục chuyển nhượng và sang tên được thực hiện như trên.
