Chưa có CMND hoặc CCCD vẫn được cấp Sổ đỏ nhà đất không?

Độ tuổi để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm và đặt nhiều câu hỏi tới Luật Dương gia.Luật Dương gia xin đưa ra cơ sở pháp lý và giải đáp tới bạn đọc nội dung như sau

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 mới nhất áp dụng năm 2021

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

1. Độ tuổi đủ điều kiện để được cấp chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân

Công dân Việt Nam từ đủ 14 tuổi trở lên, đang cư trú trên lãnh thổ Việt Nam đến cơ quan công an nơi đăng ký hộ khẩu thường trú làm thủ tục cấp chứng minh nhân dân MỚI theo quy định của Nghị định này.

Ngày 20/11/2014, tại Kỳ họp thứ 8 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật căn cước công dân; có hiệu lực từ ngày 01/01/2016. Luật căn cước công dân ban hành đã cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013 về quyền của con người, quyên, nghĩa vụ cơ bản của công dân, theo đó, giấy Chứng minh nhân dân sẽ được thay bằng thẻ Căn cước công dân.

Đến nay mới có 16 địa phương nêu trên đủ điều kiện để cấp. Ngoài ra, các địa phương còn lại, trong đó có thành phố Đà Nẵng, vẫn tiến hành cấp CMND 09 số. Triển khai thực hiện quy định của Luật CCCD và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 267/QĐ-TTg ngày 02/3/2015 ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật CCCD trong đó giao Bộ Công an tiến hành xây dựng Dự án sản xuất, cấp và quản lý thẻ CCCD để triển khai, tổ chức cấp thẻ CCCD, chậm nhất từ ngày 01/01/2020 phải thực hiện cấp thẻ CCCD trên toàn quốc.

Các trường hợp tạm thời chưa được cấp giấy Chứng minh nhân dân: Người đang chấp hành quyết định đưa vào trường giáo dưỡng, cơ sở giáo dụng bắt buộc, cơ sở cai nghiện bắt buộc; người đang bị tạm giữ, tạm giam, chấp hành án phạt tù; Những người đang mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác không có khả năng điều khiển được năng lực hành vi của bản thân bao gồm người bị bệnh, đang điều trị tập trung tại các bệnh viện tâm thần. Người không điều trị tập trung nhưng có xác nhận của cơ quan y tế có thẩm quyền chứng nhận họ bị bệnh không điều khiển được năng lực hành vi thì tạm thời chưa được cấp Chứng minh nhân dân.

2. Độ tuổi đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Và căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Bộ Luật dân sự 2015:

“Điều 21. Người chưa thành niên

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Như vậy, người đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi thì tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự đối với tài sản của mình; đối với tài sản là bất động sản phải đăng ký thì việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự đối với bất động sản phải được người đại diện theo.pháp luật của người chưa thành niên đồng ý.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 về người có quyền sử dụng đất:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);”

Như vậy, cá nhân vẫn thuộc đối tượng được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Bên cạnh đó pháp luật đất đai hiện hành không có quy định giới hạn về độ tuổi của cá nhân được xác định là người sử dụng đất hợp pháp.

3. Chưa có chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân vẫn được cấp Sổ đỏ nhà đất không?

Theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất gồm: Hộ gia đình, cá nhân; doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước…Trong đó, cá nhân bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT khi ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ theo quy định sau: Với cá nhân trong nước thì ghi: “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”;

Như vậy, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định trực tiếp về độ tuổi đứng tên sổ đỏ.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự sẽ có những quy định giới hạn về quyền đứng tên trong sổ đỏ. Cụ thể, theo Bộ luật Dân sự 2015 có quy định 04 mốc độ tuổi mà theo đó có những điều kiện tham gia giao dịch, nhất là giao dịch về bất động sản là khác nhau:

– Chưa đủ 06 tuổi thì giao dịch sẽ do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện (thay mặt).

– Từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

– Từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký (phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý).

– Từ đủ 18 tuổi trở lên thì cá nhân tự mình xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự mà pháp luật không cấm.

Bên cạnh đó,  Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Theo đó, người thừa kế mà di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì chỉ cần:  Còn sống vào thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết); Hoặc sinh ra sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Dù là người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật đất đai không quy định về độ tuổi đứng tên sổ đỏ mà chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là được cấp và đứng tên sổ đỏ. Còn theo pháp luật dân sự, người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sở hữu tài sản được hình thành từ thừa kế tặng cho, chuyển nhượng…và hoàn toàn có thể đứng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản.

4. Tư vấn trường hợp thực tế

Câu hỏi:

Gia đình tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất cho con gái tôi. Nhưng con gái tôi năm nay mới 15 tuổi, xin hỏi, cháu có đủ tuổi để đứng tên sổ đỏ không?
Trả lời

Theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất gồm: Hộ gia đình, cá nhân; doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước…Trong đó, cá nhân bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT khi ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ theo quy định sau: Với cá nhân trong nước thì ghi: “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”;

Như vậy, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định trực tiếp về độ tuổi đứng tên sổ đỏ.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự sẽ có những quy định giới hạn về quyền đứng tên trong sổ đỏ. Cụ thể, theo Bộ luật Dân sự 2015 có quy định 04 mốc độ tuổi mà theo đó có những điều kiện tham gia giao dịch, nhất là giao dịch về bất động sản là khác nhau:

– Chưa đủ 06 tuổi thì giao dịch sẽ do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện (thay mặt).

– Từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

– Từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký (phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý).

– Từ đủ 18 tuổi trở lên thì cá nhân tự mình xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự mà pháp luật không cấm.

Bên cạnh đó, Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Theo đó, người thừa kế mà di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì chỉ cần: Còn sống vào thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết); Hoặc sinh ra sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Dù là người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật đất đai không quy định về độ tuổi đứng tên sổ đỏ mà chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là được cấp và đứng tên sổ đỏ. Còn theo pháp luật dân sự, người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sở hữu tài sản được hình thành từ thừa kế tặng cho, chuyển nhượng…và hoàn toàn có thể đứng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp sổ đỏ cho người chưa thành niên gặp rất nhiều khó khăn, các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thường lúng túng trước việc cấp sổ đỏ cho người chưa thành niên vì cho người chưa thành niên không thể thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản mà phải thông qua người đại diện theo pháp luật.