Điều kiện cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tp.Hồ Chí Minh.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tp.Hồ Chí Minh.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi Luật sư! Em có một số câu hỏi liên quan về đất đai nhà ở nên rất muốn được Luật sư tư vấn rõ giúp. Cụ thể, hiện nay em định mua một căn nhà nằm tại vị trí Phường Thạnh Xuân, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. Do căn nhà này ở tình trạng sổ chung nên em đang băn khoăn về mức độ rủi ro sau khi mua nhà. Căn nhà này có diện tích là: 3,925 x 13,54m (1 lầu 1 trệt). Nằm trong lô đất gồm 10 lô, trong đó đã xây dựng được 8 căn nhà với diện tích giống nhau chủ lô đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Lô đất đã được cấp phép xây dựng vào ngày 23/7/2014, cấp số nhà vào ngày 27/4/2015 (đều do phó chủ tịch Quận cấp). Trước mỗi căn nhà có một cái sân (cái sân này rộng 5m dùng để làm đường chung để ra ngõ chính, cái sân này thuộc sở hữu của chủ đất). Lô đất chung được phân ra 10 lô trước kia là đất trồng cây hàng năm nay đã được chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng đất lâu dài. Quyết định này được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 cấp vào ngày 21/04/2014. Chủ đứng tên lô đất nói do lô đất đang thiếu diện tích, và cái sân dùng làm đường chung cho 10 lô đi ra ngõ, chưa được nhà nước công nhận là đường, nên hiện tại không tách sổ được. Khi ra mua bán thì chỉ có thể lập vi bằng mà thôi, không ra công chứng được. Xin hỏi luật sư với diện tích căn nhà như vậy và tình trạng lô đất hiện tại thì không được tách sổ phải không? Nếu muốn nhà nước công nhận cái sân làm con đường thì như thế nào? Và nếu diện tích căn nhà không đủ điều kiện tách thì làm cách nào để xin tách? Ngoài 2 lý do mà chủ lô đất nêu thì còn những lý do nào mà họ chưa nói? Có những rủi ro nào mà mình cần biết nếu mua căn nhà này? (như chủ đất dùng sổ chung để thể chấp vay ngân hàng, có thể bán cho một người nào khác trước và sau khi em mua căn nhà này?…). Với tình trạng như vậy thì có làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu được không và nếu em mua thì có cách nào để giảm thiếu rủi ro, tránh được tranh chấp, mất mát tài sản, trong hợp đồng đặt cọc, mua bán cần ghi những mục gì, yêu cầu ghi mục gì để hạn chế rủi ro cho mình? Nếu muốn hỏi xem nhà này, lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa thì hỏi ở Quận 12 hay Phường Thạnh Xuân vậy? Và còn những điều lưu ý nào khác mong Luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn, chúc Luật sư luôn khỏe mạnh và thành công hơn nữa trong công việc.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định tại bảng biểu được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3, Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì đối với những thửa đất có nhà hiện hữu tại địa phận hành chính Quận 12 (thuộc khu vực 2 ở thành phố Hồ Chí Minh) thì phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. Nên đối với thửa đất của bạn sẽ không đủ điểu kiện để được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Bởi diện tích thửa đất của bạn chỉ đạt 53,1445 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không đạt 4m. Vì vậy, phải đáp ứng đủ điều kiện trên, bạn mới được phép tách thửa, đồng thời được cấp Giấy chứng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Về vấn đề xảy ra tranh chấp thì hiện tại người đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hiện vẫn đang là người có quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất đó. Như vậy, đương nhiên người đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng và các quan hệ chuyển nhượng bất động sản khác.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Về vấn đề lối chung thì theo quy định tại Điều 285, Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 171, Luật Đất đai 2013, trong trường hợp những ngôi nhà ở phía trong cùng mà không có lối đi riêng kết nối với đường lớn thì đương nhiên những ngôi nhà ở phía ngoài phải chừa ra một mảnh đất hơp lý để làm lối đi cho các ngôi nhà phía bên trong.
Còn về vấn đề có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không thì theo quy định tại khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc người sử dụng đất phải có đủ các loại giấy tờ sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Vì vậy, nếu bạn chỉ có vi bằng do Văn phòng Thừa Phát Lại cấp thì sẽ không thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về vấn đề quy hoạch khu đất thì theo quy định tại các Điều 38, 39, 40, Luật Đất đai 2013 thì thâm quyền quy hoạch thuộc về các cơ quan nhà nước từ cấp huyện trở lên nên bạn sẽ phải liên hệ với Ủy ban nhân dân Quận 12 để theo dõi định hướng quy hoạch đối với khu đất mà bạn đang định mua.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Bổ sung tên vợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí
