Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán từ năm 2003. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có thể sang tên?
Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán từ năm 2003. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có thể sang tên?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Nhà tôi mua năm 2003 có giấy tờ viết tay chính chủ, vì ngày đấy đất của ông bà chủ cũ chia lại cho những người con. Giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liệu có được không? Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập năm 2003. Thời điểm này, Luật đất đai 1993 có hiệu lực áp dụng. Theo đó, căn cứ Điều 8 Nghị định 17/1999/NĐ-CP thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó.
Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng được áp dụng tại thời điểm này theo mẫu số 2 Nghị định 17/1999/NĐ-CP có xác nhận của ủy ban nhân dân trong hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm bạn giao dịch phải đảm bảo được chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, tại thời điểm này bạn không công chứng hay chứng thực hợp đồng này nên hợp đồng chưa đảm bảo điều kiện để phát sinh hiệu lực. Đến Luật đất đai 2013 vẫn giữ nguyên quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Và nếu có yêu cầu tuyên bố hợp đồng dân sự bị vô hiệu do không đảm bảo về mặt hình thức tại thời điểm này thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ bị vô hiệu theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2005:
"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."
Mặt khác, căn cứ mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì:
"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, “Luật đất đai năm 2013”;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."
Do vậy, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng của bạn chưa được công chứng, chứng thực nên muốn thực hiện sang tên cho bạn thì bạn phải đảm bảo các điều kiện:
>>> Luật sư tư vấn điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1900.6568
– Nếu đất của ông bà chủ cũ và ông bà mua bán với bạn: thì cần có
– Nếu đất của một trong những người con thì bạn phải thực hiện đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên.
