Điều kiện, cách chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp

Nhiều người sử dụng đất có vướng mắc về việc có được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp không. Dựa trên nhu cầu thực tế và kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng.

1. Phân biệt đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

Hiện nay, căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà Nhà nước chia thành các loại đất khác nhau tương ứng, bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Điều 10, Luật đất đai năm 2013 quy định về các loại đất như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm:

Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

Đất trồng cây lâu năm;

Đất rừng sản xuất;

Đất rừng phòng hộ;

Đất rừng đặc dụng;

Đất nuôi trồng thủy sản;

Đất làm muối;

Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Đất phi nông nghiệp bao gồm:

Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

2. Điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Sau khi xác định được loại đất mình đang sử dụng thuộc loại đất gì, người sử dụng đất cần phải đáp ứng được những điều kiện của luật quy định để được chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 14 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu đề nghị trong đơn đề nghị mà Nhà nước sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Về phía người sử dụng đất, luật đất đai cũng quy định về các trường hợp cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định cần phải được phép thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chuyển; đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính kèm theo (tiền sử dụng đất, phí thẩm định…)

3. Cách chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, các bước thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất như trên đến Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất

 Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường thực hiện các công việc sau

Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do gửi cho Ủy ban nhân dân xã và người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.

Nếu hồ sơ đủ điều kiện: thẩm định hồ sơ; thẩm định sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra hiện trạng (trong trường hợp cần phải kiểm tra); xin ý kiến của các cơ quan có liên quan; yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có giải trình, bổ sung (nếu cần, thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất); tổng hợp ý kiến nếu đủ điều kiện thì lập tờ trình, dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các công việc để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật. Xem xét, cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Bước 4: Nhận kết quả cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất nhận kết quả là văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện và thông báo các nghĩa vụ tài chính cho cá nhân, hộ gia đình (thời gian nhận được: trong vòng 10 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ).

Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ nhà đất…

Như vậy, muốn chuyển đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thực hiện theo quy trình trên để chuyển đổi.