Đi nước ngoài, vợ ở nhà tự ý mua bán nhà đất được không?

1. Đi nước ngoài, vợ ở nhà tự ý mua bán nhà đất được không?

1.1. Trường hợp vợ được tự ý bán:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình. Do đó, khi tài sản là căn nhà hoặc mảnh đất là tài sản riêng của vợ thì người vợ hoàn toàn có quyền mua bán, định đoạt tài sản đó mà không cần có sự đồng ý, biết đến của người chồng.

Trường hợp căn nhà hoặc mảnh đất đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân và giữa vợ chồng đã có sự thỏa thuận về quyền mua bán, định đoạt tài sản chung là căn nhà hoặc mảnh đất đó thuộc về người vợ, thì người vợ có quyền mua bán tài sản đó.

1.2. Trường hợp vợ không được tự ý bán: 

Nếu căn nhà hoặc mảnh đất là tài sản riêng của chồng, đương nhiên người vợ không có quyền mua bán, định đoạt tài sản của chồng.

Trường hợp căn nhà hoặc mảnh đất đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, về nguyên tắc quyền định đoạt tài sản sẽ phải do hai bên thực hiện, một bên là người vợ không thể thực hiện được thủ tục này.

Nếu căn nhà mảnh đất là tài sản riêng của một trong hai bên vợ, chồng nhưng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì người vợ cũng không được tự ý bán mà phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

1.3. Trường hợp vợ được ủy quyền bán: 

Người vợ được phép mua bán định đoạt căn nhà, mảnh đất kể cả trường hợp đó tài tài sản chung của cả hai vợ chồng hay đó là tài sản riêng của chồng, nếu có văn bản ủy quyền của người chồng cho người vợ về việc thực hiện giao dịch mua bán tài sản đó.

2. Quy định pháp luật về quyền tài sản của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân:

2.1. Tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng:

– Tài sản chung của vợ chồng:

Được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: Tài sản chung của vợ chồng được xác định bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập từ lao động của bản thân; thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh; hoa lợi, lợi tức thu được mà phát sinh từ nguồn tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác; tài sản mà cả hai được thừa kế, tặng cho chung và các tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận với nhau là tài sản chung.

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng, nếu không phát sinh tranh chấp thì giao dịch liên quan đến tài sản này vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau thực hiện theo quy định pháp luật; nếu phát sinh tranh chấp về tài sản đó thì hai bên vợ chồng phải chứng minh được tài sản đó là tài sản riêng của mỗi bên, trường hợp không chứng minh được là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Trong đó:

Thu nhập hợp pháp khác quy định tại Điều 9 Nghị định 126/2014/NĐ-CP: là các khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp trừ trường hợp các khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận do có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng. Các tài sản có nguồn gốc từ việc vợ, chồng được công nhận quyền sở hữu đối với các vật bị chôn giấu, vô chủ, bị chìm đắm, đánh rơi, bỏ quên, đối với các gia súc, gia cầm bị thất lạc, các vật nuôi dưới nước khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015; thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là các khoản lợi thu được từ sản vật tự nhiên hoặc từ việc khai thác tài sản riêng của vợ chồng.

Đối với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất do vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của vợ chồng, nếu không phải tài sản được thừa kế, tặng cho riêng; và vợ chồng không có thỏa thuận khác.

– Tài sản riêng của vợ chồng:

Được quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, theo đó tài sản riêng của vợ chồng bao gồm các tài sản hình thành trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia riêng cho vợ, chồng khi vợ, chồng có thỏa thuận về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và các tài sản riêng khác theo quy định pháp luật. 

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng (nếu là tài sản riêng được phân chia sau khi vợ, chồng thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân).

Trong đó:

Tài sản riêng khác của vợ, chồng được quy định tại Điều 11 Nghị định 126/2014, bao gồm: quyền tài sản là đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác; khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

2.2. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

Được quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: 

Thứ nhất, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung sẽ do hai vợ chồng thỏa thuận;

Thứ hai, trường hợp tài sản là bất động sản; động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

2.3. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng: 

Căn cứ tại Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

Thứ nhất, tài sản là tài sản riêng của mỗi bên vợ, chồng thì vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình. Vợ, chồng có quyền quyết định nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Thứ hai, nếu một trong hai bên vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Tuy nhiên việc quản lý tài sản đó phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

Thứ ba, trong trường hợp vợ, chồng có nghĩa vụ riêng (như nghĩa vụ cấp dưỡng, nghĩa vụ thanh toán nợ phục vụ cho mục đích cá nhân,…) thì sẽ được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

Thứ tư, trường hợp có hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng mà tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản riêng này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.

3. Mẫu hợp đồng ủy quyền về việc mua bán nhà đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–o0o—–

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

(chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

BÊN ỦY QUYỀN : (Gọi tắt là bên A) 

Họ tên Ông: ….

Năm sinh: ….

Chứng minh nhân dân số: …

Thường trú tại: …

Họ tên Bà: …

Năm sinh: …

Chứng minh nhân dân số : …

Thường trú tại: …

Là người được sử dụng quyền sử dụng đất toạ lạc tại thửa đất số: …, tờ bản đồ số: …, Phường: …, Quận: ….theo:

·  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số…do…cấp ngày :…

·  Trước bạ ngày:…

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN: (Gọi tắt là bên B)

Họ tên Ông: ….

Năm sinh: ….

Chứng minh nhân dân số: …

Thường trú tại: …

Họ tên Bà: …

Năm sinh: …

Chứng minh nhân dân số : …

Thường trú tại: .

Bằng hợp đồng này, Bên ủy quyền đồng ý ủy quyền cho Bên được ủy quyền với những thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1: PHẠM VI ỦY QUYỀN

Bên ủy quyền ủy quyền cho Bên được ủy quyền ký kết và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên ủy quyền đối với thửa đất nêu trên. Nhân danh Bên ủy quyền, Bên được ủy quyền thực hiện các việc sau đây:

Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng tìm hiểu các thông tin về thửa đất nêu trên;

Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về các điều khoản trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền.

Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ỦY QUYỀN

Thời hạn ủy quyền là: ……kể từ ngày :…cho đến ngày:…

ĐIỀU 3: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN ỦY QUYỀN

1. Bên ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:

–   Giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số … do … cấp ngày ……, và cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để Bên được ủy quyền thực hiện công việc được ủy quyền;

–    Chịu trách nhiệm về những việc đã giao cho Bên được ủy quyền thực hiện;

·  Thanh toán cho Bên được ủy quyền các chi phí hợp lý khi thực hiện các việc được ủy quyền;

·   Trả thù lao cho bên được ủy quyền với số tiền là :……

–     Chịu trách nhiệm nộp lệ phí công chứng hợp đồng ủy quyền này.

2. Bên ủy quyền có các quyền sau đây :

– Yêu cầu Bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi ủy quyền nêu trên;

ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN

1. Bên được ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây :

– Bảo quản, giữ gìn bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……do…cấp ngày … và các tài liệu, phương tiện đã được giao để thực hiện việc ủy quyền;

– Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho Bên ủy quyền về tiến độ và kết quả thực hiện;

2. Bên được ủy quyền có các quyền sau đây:

– Yêu cầu Bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc được ủy quyền;

– Được thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện các việc được ủy quyền nêu trên và được nhận thù lao như đã thỏa thuận .

– Giao cho Bên ủy quyền toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên;

ĐIỀU 5: CÁC THỎA THUẬN KHÁC

Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi thực hiện hợp đồng này và phải được Văn phòng công chứng ….. chứng nhận mới có giá trị để  thực hiện .

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam đoan sau đây:

1. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này, nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba ( nếu có ) .

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng này, sau khi đã được nghe lời giải thích của Công chứng viên dưới đây.

2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

*Một số lưu ý khi soạn giấy ủy quyền mua bán đất:

– Về nội dung:

+ Xác định tài sản ủy quyền là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng;

+ Ghi chính xác tên thửa đất, diện tích thửa đất ủy quyền;

+ Đảm bảo ghi đầy đủ, chính xác đúng sự thật các thông tin trong giấy ủy quyền.

 – Về hình thức: 

Để đảm bảo giá trị pháp lý, giấy ủy quyền phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực tại UBND xã nơi có tài sản hoặc công chứng tại văn phòng công chứng theo quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Nghị định 126/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hôn nhân và gia đình.