Di chúc đất làm từ đường, cấm con cháu bán được không?

1. Di chúc đất làm từ đường, cấm con cháu bán được không? 

1.1. Di chúc theo quy định của pháp luật:

Di chúc là sự biểu hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển giao tài sản của mình cho người khác sau khi chết bằng hình thức văn bản hoặc bằng miệng. Khi lập di chúc phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp để di chúc có hiệu lực. 

Theo quy định di chúc được xem là hợp pháp khi có đủ các điều kiện sau: Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng, di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người để lại di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. 

1.2. Được di chúc đất làm từ đường, cấm con cháu bán không? 

Đất từ đường là đất dùng để xây dựng nhà từ đường, là nơi mang ý nghĩa tâm linh dùng để thờ phụng, cúng bái tổ tiên…vào những dịp giỗ, chạp, lễ, tết,…Đất từ đường sẽ là thuộc sở hữu chung của cộng đồng, dòng họ, thuộc loại tài sản chung hợp nhất không phân chia. Khi xây dựng nhà từ đường phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên nhà từ đường được pháp luật về đất đai bảo hộ. 

Trong trường hợp di chúc để lại là di chúc hợp pháp và có để lại đất làm từ đường thì phần đất này được xem là di sản dùng vào việc thờ cúng. Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự về di sản dùng vào việc thờ cúng, người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng. Như vậy, đất được để lại để làm nhà từ đường không được phép phân chia mà chỉ được dùng vào mục đích duy nhất là thờ cúng. Trong trường hợp nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc, không theo thỏa thuận của những người thừa kế còn lại thì những người thừa kế còn lại có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng. Nếu trong di chúc không chỉ định rõ ai là người quản lý di sản thì những người thừa kế sẽ thỏa thuận cử một người quản lý di sản thờ cúng đó.  

Tuy nhiên, cũng có quy định rằng trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng. Như vậy, trường hợp này người để lại di chúc phải thanh toán nghĩa vụ, mà tài sản còn lại không đủ, thì phần đất để lại làm di sản thờ cúng kia sẽ không được thực hiện theo di chúc mà sẽ thực hiện việc thanh toán nghĩa vụ tài sản. 

Như vậy, có thể thấy đất từ đường là loại đất mang ý nghĩa tâm linh, là tài sản chung của cộng đồng, dòng họ, việc quản lý, sử dụng, định đoạt phải tuân theo thỏa thuận của cả dòng họ và được tất cả các thành viên trong dòng họ đồng ý và phải vì lợi ích chung của dòng họ, vậy nên loại đất này không được phép phân chia, bán, chuyển nhượng, hay giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào, vậy nên con cháu chỉ được kế thừa lại nghĩa vụ của cha mẹ về việc quản lý nhà từ đường, thực hiện vào mục đích thờ cúng, giỗ chạp,… chứ không được phép bán. 

2. Thủ tục để chuyển đổi đất ở thành đất làm từ đường: 

Có nhiều trường hợp, con cháu thường thực hiện việc hiến đất để làm từ đường. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,  góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

– Ngoài các điều kiện trên khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. 

– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu thoả đủ các điều kiện trên thì bạn sẽ được quyền tặng cho 1 phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất của bạn là đất ở để làm đất xây nhà từ đường.

Thủ tục để chuyển đổi đất ở thành đất làm từ đường như sau: 

Bước 1: Trong trường hợp đất là di sản thừa kề để lại theo di chúc thì sẽ tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, văn bản khai nhận di sản thừa kế về việc đất không chia mà sử dụng đất vào mục đích thờ cúng. 

Nếu là đất hiến thì sẽ có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của người hiến đất với đại diện theo ủy quyền của dòng họ. 

Bước 2: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất , thực hiện nghĩa vụ tài chính 

Các bên sẽ đến Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục tách thửa (nếu chỉ chuyển một phần đất ở thành đất làm từ đường) . 

Bước 3: Xin cấp sổ đỏ 

Lúc này sẽ cử một cá nhân đại diện của dòng họ để đứng tên trên sổ đỏ để việc thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ được dễ dàng thuận tiện hơn. 

Trường hợp này, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trình tự, thủ tục như cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở. Tuy nhiên, để hạn chế trường hợp người quản lý, sử dụng sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận lại mang đi chuyển nhượng, khi nộp đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận, có thể yêu cầu ghi thêm vào phần “Ghi chú” của Giấy chứng nhận về việc hạn chế chuyển nhượng. 

3. Tranh chấp di chúc đất làm từ đường phải làm gì? 

Thường thì những tranh chấp liên quan đến đất làm từ đường thì sẽ được một người uy tín trong gia đình hay trong dòng họ đứng ra giải quyết hoặc theo thỏa thuận giữa các bên liên quan. Trong trường hợp nếu không thể giải quyết bằng cách này thì một thành viên trong dòng họ có quyền khởi kiện ra Tòa đối với cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm đến quyền lợi chung của dòng họ về việc sử dụng, định đoạt, quản lý nhà từ đường. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với đất từ đường đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Chẳng hạn như với trường hợp: ông A được ông B là bố để lại di chúc quản lý nhà từ đường, kế thừa những nghĩa vụ của ông B về việc thờ cúng, tổ chức giỗ chạp, lễ, Tết,….Nhưng ông A muốn bán nhà từ đường do ông cho rằng đây là tài sản ông được thừa kế, ông được phép bán mảnh đất này. Trường hợp này ông A có được phép bán không? 

Trong trường hợp này có thể thấy rằng, nhà từ đường đứng tên ông B là do ông B được cử ra đại diện đứng tên, là người tổ chức thực hiện các nghi lễ thờ cúng. Còn thực chất đây là đất thuộc sở hữu của dòng họ, tất cả những thành viên trong dòng họ đều có quyền quyết định, sử dụng, định đoạt đối với đất. Việc thực hiện bán đất từ đường có thể được thực hiện khi được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong dòng họ và việc bán này cũng là vì lợi ích chung của dòng họ. Nếu ông A cho rằng đây là di sản thuộc phần thừa kế của ông A là hoàn toàn sai quy định, vì đất này là đất thuộc sở hữu chung của dòng họ được pháp luật bảo hộ, đất này không được chia, không được tự ý bán. Vậy nên nếu ông A thực hiện hành vi bán thì các thành viên trong dòng họ có quyền khởi kiện ông A về việc tự ý bán nhà từ đường. 

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.