Đền bù thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ được áp dụng?

1. Đền bù thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ được áp dụng? 

1.1. Nguyên tắc đền bù thu hồi đất:

Nguyên tắc thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013, cụ thể: 

– Nguyên tắc 1: Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013. 

– Nguyên tắc 2: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với người sử dụng đất được thực hiện bằng việc giao đất cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp nếu không có đất để bồi thường vì quỹ đất tại địa phương đó không đủ thì người sử dụng đất có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Về mức bồi thường bằng tiền sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Nguyên tắc 3: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức thì phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

1.2. Đền bù thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ được áp dụng? 

Hiện nay, trong hệ thống văn bản pháp luật của Việt Nam chưa có quy định cụ thể về việc xác định mức đền bù khi thu hồi đất theo giá thị trường hay theo giá nhà nước. Theo đó, giá theo thị trường được hiểu là mức giá được hình thành thông qua các hoạt động, sự biến động của thị trường tuỳ thuộc vào từng thời điểm, mức giá này sẽ không mang tính ổn định lâu dài; giá theo thị trường sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Giá nhà nước là khung giá mà các cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương để ban hành ra mức giá này. Theo đó, quy định về việc thực hiện ban hành giá của cơ quan có thẩm quyền như sau:

– Về chủ thể ban hành quyết định giá đất cụ thể:

+ Đối với các thủ tục liên quan đến đất đai (giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất,…..thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh): Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

+ Đối với các thủ tục liên quan đến đất đai (giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất,…..thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp huyện): Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trong quá trình thực hiện việc ban hành giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể phù hợp với tình hình kinh tế tại địa phương. 

– Căn cứ ban hành mức giá: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành mức giá dựa trên tình hình kinh tế, xã hội của địa phương mình.

– Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện tiến hành tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Căn cứ vào kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, uỷ ban nhân dân cấp huyện ra  quyết định.

Như vậy, có thể thấy, hiện nay chưa có quy định cụ thể về việc Đền bù thu hồi đất theo giá thị trường bao giờ được áp dụng. Việc xác định giá đền bù sẽ được căn cứ vào tình hình thực tế cũng như quyết định của cơ quan có thẩm quyền (uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc uỷ ban nhân dân cấp huyện).

Bên cạnh đó, tại Điều 155 Dự thảo luật đất đai (sửa đổi) có ghi nhận và đưa ra khái niệm về “giá thị trường” trong thu hồi đất để xác định mức bồi thường đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, tại dự thảo luật đất đai cũng chưa xác định rõ được “giá thị trường” để có thể áp dụng đối với từng loại đất tại từng thời điểm khác nhau và ở từng địa phương. Chính vì vậy, tại dự thảo luật đất đai đưa ra giá thị trường trong đền bù thu hồi đất cũng chưa đảm bảo được tính khả thi để áp dụng trong thực tiễn.

1.3. Đền bù thu hồi đất được áp dụng theo giá nhà nước hay giá thị trường?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 74, Khoản 3 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về việc bồi thường đối với đất bị thu hồi như sau: 

– Việc bồi thường được thực hiện thông qua việc: 

+ Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất đã bị cơ quan nhà nước thu hồi.

Trường hợp tại địa phương không đủ quỹ đất để bồi thường bằng đất thì nếu cơ quan nhà nước xem xét bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Mức giá đất này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

+ Khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi là hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. 

+ Khi nhà nước thu hồi đất đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì người sử dụng đất là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được được hưởng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ  trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm và hỗ trợ khác (nếu có) ngoài mức bồi thường về đất theo quy định của pháp luật. 

+ Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên những cơ sở sau:

++ Cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất;

++ Giá đất thị trường;

++ Thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; 

++ Áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. 

Như vậy, đối với trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất thì việc bồi thường bằng tiền sẽ được căn cứ dựa trên giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, có thể hiểu, hiện nay tại Việt Nam, đất bị thu hồi sẽ được đền bù theo giá Nhà nước. 

2. Quy định về giá đền bù đất khi bị thu hồi:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nếu các chủ thể này đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định. 

Quy định về giá đền bù đất khi bị thu hồi được ghi nhận tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Mức tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức được tính dựa trên giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân  tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Mức giá này so với mức giá tại thị trường thì có sự chênh lệch khá lớn. Thông thường, mức giá tại thị trường bao giờ cũng cao hơn mức giá nhà nước. 

– Về cách tính tiền bồi thường về nhà ở, cây trồng khi bị thu hồi đất mà trên đất có nhà ở, cây trồng, vật nuôi.

Căn cứ  Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013 quy định mức bồi thường áp dụng đối nhà ở của hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất mà trên đất có nhà ở, cây trồng, vật nuôi như sau:

– Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có đất  bị thu hồi đất mà trên đất có nhà ở, cây trồng, vật nuôi, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi bị Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật. 

– Nếu trong trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình đó khi bị thu hồi mà vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. 

– Bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi bị thu hồi đất mà trên đất có cây trồng, vật nuôi: 

Về mức bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi bị thu hồi đất mà trên đất có cây trồng, vật nuôi được xác định dựa trên mức mà uỷ ban nhân dân cấp huyện, uỷ ban nhân cấp tỉnh của mỗi tỉnh thành sẽ có quy định khác nhau về mức bồi thường này.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.