Đất trồng lúa có được xây nhà? Mức phạt khi xây nhà trên đất trồng lúa?

Theo quy định của pháp luật về đất đai người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích đất được cấp nhằm tránh tình trạng tự ý sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch cũng như để thuận lợi trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước. Vậy sử dụng đất như thế nào là đúng mục đích, nhất là tại các khu vực nông thôn có diện tích đất trồng lúa có thể xây dựng được nhà hay không là vấn đề rất nhiều người quan tâm. Ban Biên tập – Công ty Luật Dương Gia đưa ra những quy định của pháp luật về trường hợp này như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

1. Phân loại đất

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai được phân loại thành ba nhóm đất chính, cụ thể bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Theo đó đất trồng lúa là một loại đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Còn đối với đất ở bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Như vậy hai loại đất này thuộc hai nhóm đất hoàn toàn khác nhau và sẽ được sử dụng và các mục đích khác nhau.

2. Có được xây nhà trên đất trồng lúa

Hiện nay việc sử dụng đất trồng lúa được quy định tại Điều 134 Luật Đất đai năm 2013, theo đó Nhà nước ban hành các chính sách để bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp. Đối với những trường hợp cần thiết phải thực hiện việc chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào một mục đích khác thì Nhà nước sẽ có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc các biện pháp làm tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Đồng thời theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 việc sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi của người sử dụng đất bị nghiêm cấm.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nếu bạn muốn được xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa thì trước hết bạn cần chuyển mục đích sử dụng dụng đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) và việc chuyển mục đích sử dụng đất này cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích

Nếu bạn không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mà tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử lý với hình thức xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức xử phạt được xác định như sau:

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích dưới 0,01 héc ta thì bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 100.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 160.000.000 đồng đến 240.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 03 héc ta trở lên thì bị phạt với số tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 240.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị.

Như vậy ta có thể thấy số diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất trái phép càng nhiều thì mức xử phạt càng cao, đặc biệt là đối với các mảnh đất nằm tại khu vực đô thị thì mức xử phạt vi phạm hành chính cao gấp hai lần so với đất tại khu vực nông thôn.

4. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Để có thể thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trong dự án đầu tư của chủ đầu tư; 

– Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy để xem xét đất nhà mình có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất hay không khi có nhu cầu chuyển thì bạn cần phải liên hệ với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để tìm hiểu về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có thửa đất. 

5. Hồ sơ, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

• Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu như sau:

– Đối với người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của mình đã được cơ quan có thẩm quyền cấp.

– Đối với hồ sơ của cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ của người sử dụng đất nêu trên;

+ Bản trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc bản trích đo địa chính thửa đất;

+ Biên bản xác minh về thực địa;

+ Tờ trình và dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng theo Mẫu số 05 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Văn bản thẩm định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất; văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ nếu các hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích chuyển đổi từ 0,5 héc ta trở lên;

+ Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất nếu thuộc trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư áp dụng đối với các dự án không phải xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải xin cấp giấy chứng nhận đầu tư.

• Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Bước 1, chuẩn bị và nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như đã nêu ở trên đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, Bộ phận một cửa tiếp nhận và hẹn trả kết quả của Ủy ban nhân dân huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất.

– Bước 2, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

Cơ quan tiếp nhận thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường để thực hiện các công việc sau: công tác thẩm tra hồ sơ; thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất; xác minh trên thực địa.

Nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện các bước tiếp theo của thủ tục.

Nếu hồ sơ không hợp lệ thì trả hồ sơ và nêu rõ lý do bằng văn bản.

Nếu hồ sơ cần phải bổ sung thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ.

– Bước 3, thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Sau khi xác định hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành hướng dẫn cho người sử dụng đất liên hệ với cơ quan thuế để hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Bước 4, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Cơ quan tài nguyên và môi trường lập tờ trình và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó tiến hành chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

– Bước 5, trả kết quả:

Trả kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng đất theo đúng ngày ghi trên giấy hẹn trả kết quả.

Tổng thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.