Đất sử dụng thực tế lớn hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Thủ tục tách thửa? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất sử dụng thực tế lớn hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Thủ tục tách thửa? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư ! Gia đình em có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp. Ông nội em có 1 mảnh đất ruộng 4 công đất. Ông nội em đã cho ba em và bác của em. Nhưng không tách thửa. Quyền sử dụng đất đứng tên ông nội em.Vẫn sử dụng mấy chục năm như vậy. Nay gia đình em muốn tách thửa. Khi nộp đơn lên xã để đo lại diện tích đất thì đất thực tế đang sử dụng là gần 8 công đất. Theo bản vẽ thì đất nới ra đang bao quanh đất trong bản vẽ. Và đất nới thêm ra này không có tranh chấp. Những hộ dân có đất liền kề có thể làm chứng. Gia đình em muốn hỏi Luật sư tư vấn các bước để có thể làm lại được quyền sử dụng đất mới cho cả mảnh đất 8 công. Và các bước để tách thửa làm đôi cho ba em và bác em theo diện cha cho con. Vì hiện giờ đất vẫn đứng tên ông nội em. Gia đình em xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
* Về việc công nhận phần đất tăng thêm
Theo bạn thông tin, mảnh đất của ông bạn có 4 công đất nhưng thực tế đang sử dụng là gần 8 công đất, bao gồm phần nới ra bao quanh đất trong bản vẽ. Tuy nhiên, bạn không nêu rõ phần đất tăng thêm này do đâu mà có: do gia đình bạn trong quá trình sử dụng có cơi nới, lấn thêm phần đất đó hay do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho? Và hiện tại phần đất tăng thêm đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Vì vậy, căn cứ theo Khoản 20 Điều 2
-Trường hợp 1: Nếu phần đất tăng thêm do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì
+ Gia đình bạn phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 4 công đất cũ, chưa có diện tích 4 công đất tăng thêm). Trường hợp này không yêu cầu gia đình bạn phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất đối với hai mảnh đất trên.
+ Hoặc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, ví dụ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;…)
– Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai, Điều 18
+Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+Hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất ( cả 8 công đất) nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100
– Trường hợp 3: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 01/2017 thì:
+ Nếu gia đình bạn sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Nếu diện tích đất tăng thêm do gia đình bạn vi pháp pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Nếu diện tích đất tăng thêm do gia đình bạn được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Dựa vào các trường hợp trên, bạn đối chiếu với trường hợp cụ thể gia đình mình để thực hiện đúng thủ tục cần thiết. Ở đây, chúng tôi cung cấp cho bạn thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn tham khảo.
* Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi tiến hành đo đạc diện tích đất có thay đổi so với Giấy chứng nhận đã cấp, ông bạn cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai đối với phần đất tăng thêm thì việc xem xét xử lý và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn diền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất xác lập tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Ông bạn muốn cho đất ba bạn và bác của bạn thì trước tiên cần phải làm thủ tục tách thửa.
* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa căn cứ theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
>>> Luật sư tư vấn đất sử dụng thực tế lớn hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1900.6568
– Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất
* Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
"…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
…"
Như vậy, trước tiên ông bạn phải làm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho ba và bác của bạn. Hợp đồng phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất. Sau khi làm hợp đồng, ông bạn có thể tiến hành đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính.
+ Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu (có chứng thực).
– Bạn nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất
