Đất sử dụng lâu dài không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không?

1. Ý nghĩa và vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một cách đúng pháp luật. Tuy nhiên, do thói quen mang tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch mua bán đất, nhà ở đã không tuân thủ đúng theo quy định của Nhà nước. Thói quen đó đã gây khó khăn cho việc quản lý của Nhà nước. Vì vậy Nhà nước ta đã thống nhất ban hành giấy chứng nhận quyên sử dụng đất để người dân có thể được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện trên các phương diện sau:

+ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất. Bảo đảm về mặt lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi mua bán quyền sử dụng đất, khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

+ Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013

+ Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước  bồi thường thiệt hại về đất và các tài sản trên đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất  quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013

+ Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013

Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất, do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành và được thống nhất trong cả nước được quy định tại Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai 2013

Với trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó.

Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ, tên vợ, chồng.

Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sở hữu của công đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao giấy là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư.

2. Khi nào thì đất được coi là sử dụng ổn định?

Hiện nay, pháp luật nước ta quy định giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì một trong những điều kiện quan trọng đó là người sử dụng đất, sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích nhất định và đất không xảy ra tranh chấp.

Tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định đất sử dụng ổn định chính là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định, được tính kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng  đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền  quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định ta căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

– Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định nêu trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

– Nếu trong trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

3. Đất sử dụng lâu dài không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không? 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi chung là sổ đỏ) là chứng thứ pháp lý dùng để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên thực tế, hiện nay nhà nước luôn tạo điều kiện để cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất. Việc cấp sổ đỏ căn cứ vào nhiều yếu tố, được quy định tại các Điều 99, 100, 101, 102 Luật đất đai 2013. Đối với trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng những yếu tố quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn cùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật đất đai