Đất sản xuất kinh doanh được thế chấp ngân hàng không?

1. Đất sản xuất kinh doanh được thế chấp ngân hàng không?

Đầu tiên, tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế sẽ có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;

• Có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

• Có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

• Có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

• Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trong trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất mà trong hộ có thành viên qua đời thì quyền sử dụng đất của thành viên đó sẽ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Nếu người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì sẽ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

• Có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai; cũng như tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai;

• Có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Theo quy định pháp luật hiện hành, đất sản xuất kinh doanh có thể được thế chấp ngân hàng nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.

• Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Đây là quy định tại điểm c khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, sửa đổi năm 2018. Các loại đất thuộc diện này bao gồm đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Đây là những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Dựa trên những quy định này, có thể khẳng định rằng hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất sản xuất kinh doanh, bao gồm đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, nếu thuộc một trong các trường hợp trên, đều được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.

Nói cách khác, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê với hình thức trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, nếu sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất kinh doanh, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.

Đồng thời, việc thế chấp đất sản xuất kinh doanh còn phải tuân theo các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi năm 2018, bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đất không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất phải không bị tranh chấp bởi bên thứ ba.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đất không được nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Đang trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải nằm trong thời hạn sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, đất sản xuất kinh doanh mới có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng, giúp các hộ gia đình và cá nhân có thêm nguồn lực tài chính để phát triển hoạt động kinh doanh của mình.

2. Đất sản xuất kinh doanh gồm những đất gì?

Theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai 2013, sửa đổi năm 2018, việc phân loại đất đai dựa trên mục đích sử dụng được thể hiện như sau: Dựa trên mục đích sử dụng, đất đai được phân chia thành các nhóm chính. Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất cụ thể như:

• Đất ở: Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt của người dân.

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan: Loại đất này được sử dụng cho việc xây dựng trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh: Đây là loại đất được dành riêng cho các hoạt động bảo vệ quốc gia, an ninh và trật tự xã hội.

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Bao gồm đất dùng để xây dựng trụ sở của các tổ chức sự nghiệp và các cơ sở hạ tầng phục vụ cho các hoạt động văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác. Loại đất này thường được sử dụng để phát triển các dịch vụ công cộng và các hoạt động phi lợi nhuận.

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

Theo đó, đất sản xuất kinh doanh gồm những loại đất như sau:

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
• Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Từ các quy định trên, có thể thấy rằng đất sản xuất kinh doanh bao gồm nhiều loại, mỗi loại có mục đích sử dụng riêng biệt và phục vụ cho các hoạt động kinh tế, công nghiệp, dịch vụ và khoáng sản. Các hộ gia đình và cá nhân có thể sử dụng các loại đất này để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đã được quy định.

3. Có được xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh không?

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở trên đất ở là một điều hoàn toàn đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi có ý định xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh, người sử dụng đất phải tuân thủ một số yêu cầu pháp lý nhất định.

Đầu tiên, căn cứ theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích về đất ở, có những quy định cụ thể như sau:

• Đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và bao gồm cả vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

• Trong trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất ở được xác định tạm thời theo hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cụ thể, các trường hợp chuyển đổi bao gồm: 

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Từ các căn cứ nêu trên, có thể thấy rằng người sử dụng đất không được phép tự ý xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền và chưa thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Việc xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh mà chưa có sự cho phép và chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị xem là vi phạm pháp luật về sử dụng đất. Điều này không chỉ gây ra rủi ro pháp lý cho người sử dụng đất mà còn có thể dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng khác như bị phạt hành chính, buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép và khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

• Luật Đất đai năm 2013;

• Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

THAM KHẢO THÊM:

• Mẫu đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? (mới nhất)
• Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm và phân loại?