Hiện nay, bất kỳ chủ thể nào khi ở trong trường hợp đất đai thuộc diện quy hoạch thì đều thắc mắc, liệu rằng đất quy hoạch có thể thế chấp vay ngân hàng được không?
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về đất quy hoạch:
Hiện nay khi nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa, rất nhiều các khu đất thuộc diện đất quy hoạch và nằm trong các dự án được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì thế các vấn đề pháp lý xoay quanh đất quy hoạch nhận được nhiều sự quan tâm của người dân, bởi vì vấn đề này trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Đất quy hoạch là các mảnh đất thuộc diện quy hoạch và thuộc kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kế hoạch sử dụng đất này được phân thành nhiều tiền với nhiều mục đích khác nhau trong các khoản thời gian nhất định. Mục tiêu chính của đất kế hoạch chính là nhầm vào mục đích phát triển kinh tế xã hội, nhầm mục đích phát triển quốc phòng an ninh và bảo vệ môi trường … Hiện nay tại Việt Nam, có rất nhiều loại đất thuộc diện quy hoạch được ghi nhận thông qua một số loại dự án sau:
– Quy hoạch công trình công cộng điện, quy hoạch công trình đường, công trình trường học hoặc các trạm, công viên cây xanh, bệnh viện …;
– Quy hoạch các dự án quốc phòng, an ninh, quân đội;
– Quy hoạch bảo vệ môi trường bao gồm: nhà ga, xe lửa, bến xe, bãi đỗ xe, đất dự trữ nông nghiệp …;
– Quy hoạch hành lang giao thông bảo vệ bao gồm: hành lang bảo vệ kênh rạch, kênh đôi, hành lang an toàn đường sắt, đất lộ giới đường …
Thực tế thì có thể thấy, nước ta đang trong quá trình phát triển cho nên số lượng các công trình quy hoạch ngày càng nhiều, đặc biệt là các công trình và khu vực công cộng, nhầm mục đích phát triển vùng và vấn đề quy hoạch đang được nhà nước lưu tâm tại nhiều địa phương, vì thế số lượng đất quy hoạch tăng lên đáng kể.
2. Đất quy hoạch có thế chấp vay ngân hàng được không?
Đất quy hoạch gây ra rất nhiều khó khăn cho chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc các ngân hàng trong hoạt động thẩm định khi các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất quy hoạch để vay thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên đối với câu hỏi: Đất quy hoạch liệu rằng có thể sử dụng để thế chấp vay ngân hàng hay không? Thì câu trả lời là có. Căn cứ theo quy định tại Điều 49 của
– Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia hoặc quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất vào mục đích an ninh sẽ cần phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch và các văn bản pháp luật khác có liên quan;
– Chính phủ tổ chức và chỉ đạo quá trình thực hiện kế hoạch sử dụng đất, bên cạnh đó thì thủ tướng Chính phủ cần phải có trách nhiệm trong việc phân bộ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho Bộ quốc phòng và Bộ công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia được Quốc Hội quyết định;
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm và nghĩa vụ trong việc tuân thủ đầy đủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Riêng đối với Ủy ban nhân dân cấp xã thì phải có trách nhiệm thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã phường mà mình quản lý. Đối với Bộ quốc phòng và Bộ công an sẽ phải có trách nhiệm thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong lĩnh vực quốc phòng và an ninh;
– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố bởi chủ thể có thẩm quyền, tuy nhiên chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, thì khi đó người sử dụng đất vẫn sẽ tiếp tục được sử dụng, và các chủ thể này vẫn được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch, sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được thực hiện các hoạt động xây mới nhà ở và xây mới công trình, không được trồng cây lâu năm, nếu như người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo và sửa chữa các công trình hiện có trên đất thì cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Như vậy theo quy định nêu trên thì có thể thấy, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố tuy nhiên chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng người sử dụng đất đã thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kiểu hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó, thì vẫn sẽ được thực hiện thủ tục thế chấp bất động sản đó tại các ngân hàng phục vụ cho nhu cầu vay cá nhân. Căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận: Người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền chuyển đổi và chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy thì các chủ thể sử dụng đất hợp pháp hoàn toàn có quyền thế chấp các thửa đất theo nhu cầu và nguyện vọng của mình, tuy nhiên trong quá trình thế chấp tại ngân hàng thì cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, cụ thể bao gồm:
– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Đất thế chấp tại ngân hàng phải là đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định lâu dài;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của cơ quan nhà nước;
– Đất được thế chấp tại ngân hàng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy chủ thể có đất quy hoạch nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên vẫn có thể thực hiện thủ tục thế chấp đất quy hoạch để vay tiền tại ngân hàng. Mặc dù vậy, các mảnh đất thuộc diện quy hoạch hiện nay khi thế chấp tại ngân hàng thì cả chủ sở hữu và cả ngân hàng đều gặp những khó khăn nhất định. Đặc biệt người vay còn lo lắng rằng đất quy hoạch có thể sẽ không được ngân hàng chấp nhận, và trên thực tế thì một số ngân hàng để tránh những rủi ro không đáng có cũng không chấp nhận thế chấp đối với các mảnh đất thuộc diện quy hoạch này.
3. Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm khi vay thế chấp tại ngân hàng đối với đất quy hoạch:
Căn cứ theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, khi thực hiện hoạt động vay thế chấp tại ngân hàng đối với đất quy hoạch, cần phải trải qua một số giai đoạn cơ bản sau:
Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ, theo quy định của pháp luật hiện nay thì hồ sơ thế chấp đất vay tại ngân hàng sẽ bao gồm những giấy tờ như:
– Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu do pháp luật quy định;
– Hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
– Bản chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người có yêu cầu thế chấp được ủy quyền;
– Một trong những loại giấy tờ chứng minh nhân thân của người thế chấp, ví dụ như căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân …;
– Các loại giấy tờ chứng minh không thuộc đối tượng phải nộp phí khi thực hiện hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật … và một số giấy tờ khác khi được yêu cầu.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật hiện nay là không quá 30 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Một số khó khăn và rủi ro khi dùng đất quy hoạch thế chấp vay ngân hàng:
Mặc dù theo như phân tích ở trên thì đất quy hoạch vẫn sẽ được sử dụng để làm tài sản bảo đảm trong quá trình vay thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên trên thực tế, một số ngân hàng cũng dè chừng đối với các chủ thể sử dụng loại tài sản này để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của mình. Và một số chủ sở hữu đất trong diện quy hoạch cũng e ngại và lo lắng khi sử dụng tài sản này để làm tài sản bảo đảm. Có một số khó khăn và rủi do khi dùng đất quy hoạch để vay thế chấp tại ngân hàng, như sau:
Thứ nhất, đối với chủ sở hữu đất quy hoạch, thực tế thì nhà nước vẫn đang có chính sách đền bù cho người dân khi dự án quy hoạch được thực hiện trên thực tế, tuy nhiên tình trạng dự án treo đối với các khu đất thuộc diện quy hoạch không phải là hiếm gặp, nhiều dự án treo kéo dài hàng chục năm nhưng vẫn chưa được thực hiện, điều này gây ra các bất tiện cho nhiều hộ dân sinh sống trong khu vực thuộc diện quy hoạch này ví dụ như khó khăn trong quá trình xây dựng, khó khăn trong quá trình cải tạo nhà cửa và mua bán đất đai, đặc biệt là vấn đề thế chấp vay bốn khi kinh tế rơi vào tình trạng khan hiếm … trong khi đây đều là những quyền lợi chính đáng mà người sử dụng đất hợp pháp cần phải được đảm bảo.
Thứ hai, đối với ngân hàng nhận thế chấp bằng đất quy hoạch, các khu vực thuộc dự án quy hoạch của nhà nước thường không công bố chính xác diện tích và mốc quy hoạch cụ thể để cho ngân hàng dễ dàng xác định trên thực địa, trường hợp ngân hàng cho vay vốn với những vùng đất thuộc diện quy hoạch thì hầu như không thể thực hiện hoạt động thu hồi nợ, hoặc vấn đề thu hồi nợ của ngân hàng gặp nhiều khó khăn, khi đó thì ngân hàng sẽ trở thành chủ sở hữu của mảnh đất thuộc diện quy hoạch đó. Trường hợp ngân hàng sở hữu lô đất thuộc diện quy hoạch đó cho đến thời điểm thực hiện dự án thì ngân hàng sẽ nhận được số tiền đền bù tương ứng, tuy nhiên thì số tiền đền bù này hoàn toàn có thể thấp hơn so với giá trị khoản vay mà ngân hàng đã giải ngân. Như vậy thì kể cả chủ sở hữu đất quy hoạch và cả ngân hàng cho vay đều gặp phải khá nhiều khó khăn và rủi do đối với loại đất này.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.
