Đất ruộng trong quy hoạch có được chuyển mục đích đất?

1. Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch có được chuyển mục đích đất không?

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

“1.Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm

…d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”

Mặc dù có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng được chuyển, vì UBND cấp huyện chỉ đồng ý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

“- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, theo như quy định của pháp luật hiện hành thì luật không quy định cụ thể về điều kiện để cá nhân, tổ chức khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo một khuôn mẫu cho sẵn mà điều kiện để chuyển đổi mục đích sẽ biến đổ linh hoạt và sẽ tùy thuộc vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền được nhà nước trao quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Chính vì vậy, hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu có quyết định “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” của UBND cấp huyện nơi có đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức và UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

2. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

3. Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở:

Cách tính tiền sử dụng đất dưới đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sáng đất ở. Theo như quy định của pháp luật đất đai thì tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà cách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau, cụ thể:

Thứ nhất, trường hợp khi cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thành đất nhà ở thì theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: việc chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; thì việc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, hai trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

– Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

4. Đất nông nghiệp trong quy hoạch có bị thu hồi không?

Tóm tắt câu hỏi:

Luật Sư cho tôi hỏi tôi vừa mua 1 miếng đất thưa số 334 tờ số 08 ở xả Phú Đông Nhơn Trạch Đồng Nai 100m2 là đất trồng cây lâu năm sử dụng đến năm 2043 và tôi mới được biết là đất quy hoạch giáo dục thì tôi có thể chuyển quyền sử dụng đất lên thổ cư được không và có bị nhà nước thu hồi đất không?

Luật sư tư vấn:

Khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, trường hợp đã có quy hoạch đất, quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đã tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được thực hiện các quyền: xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu lăm, nếu có cải tạo, sửa chữa công trình thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp của bạn, hỏi bạn vừa mua 1 miếng đất thưa số 334 tờ số 08 ở xả Phú Đông Nhơn Trạch Đồng Nai 100m2 la đất trong cây lâu năm sử dụng đến năm 2043 và đất quy hoạch giáo dục, nếu đất nằm trong quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì bạn vẫn được thực hiện các quyền đối với đất. Trong trường hợp này, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì bạn bị hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất và bị thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013.