Đất nào không được lên thổ cư? Loại đất nào được lên thổ cư?

Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở ngày càng tăng, Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư phải được Nhà nước phê duyệt. Vậy, đất thổ cư là đất như thế nào? Đất nào không được lên thổ cư? Loại đất nào được lên thổ cư? 

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Đất thổ cư là đất như thế nào?

Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng thi hành Luật này không có quy định về đất thổ cư. Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định phân loại đất như sau: 

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất làm muối;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

– Đất kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

–  Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông bao gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác; thủy lợi; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất chợ.

– Đất cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo;

– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, mặt nước chuyên dùng;

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng, nhà tang lễ;

– Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, máy móc, phân bón, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

Thứ ba, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. 

Như vậy, theo quy định pháp luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn không có quy định nào là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng chỉ đất ở, bao gồm đất nông thôn, đất tại đô thị. Do vậy, trong bài viết này Luật Dương Gia sử dụng cụm từ “đất thổ cư” để quý bạn đọc dễ dàng nhận biết. 

Căn cứ theo quy định hiện hành, đất thổ cư được chia thành 2 loại: 

– Đất ở nông thôn (ONT): loại đất này là đất ở khu vực nông thôn, bao gồm đất xây dựng công trình để ở, vườn, ao nằm trên cùng một thửa đất với các công trình xây dựng;

– Đất ở đô thị (ODT): loại đất này là đất nằm ở các khu dân cư trong khu vực đô thị, được sử dụng xây dựng công trình phục vụ đời sống của cư dân.

2. Đất nào không được lên thổ cư?

Đất không được lên thổ cư được hiểu là đất mà khi chủ sở hữu muốn chuyển đổi sang đất thổ cư thì cần tiến hành thủ tục lên đất thổ cư tức là thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định pháp luật không có quy định cụ thể về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất mà căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm căn cứ sau:

i) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

ii) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và kế hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Do vậy, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Trường hợp đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được lên thổ cư.

3. Loại đất nào được lên thổ cư? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất, tất cả các loại đất không phải là đất ở, muốn chuyển mục đích lên đất thổ cư cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoại trừ các loại đất ODT, ONT, những loại đất sau để có khả năng chuyển thành thổ cư:

TT	Loại đất	Mã	TT	Loại đất	Mã
I	NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP		13	Đất khu công nghiệp	SKK
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC	14	Đất khu chế xuất	SKT
2	Đất trồng lúa nước còn lại	LUK	15	Đất cụm công nghiệp	SKN
3	Đất lúa nương	LUN	16	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	SKC
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK	17	Đất thương mại, dịch vụ	TMD
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK	18	Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản	SKS
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN	19	Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm	SKX
7	Đất rừng sản xuất	RSX	20	Đất giao thông	DGT
8	Đất rừng phòng hộ	RPH	21	Đất thủy lợi	DTL
9	Đất rừng đặc dụng	RDD	22	Đất công trình năng lượng	DNL
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS	23	Đất công trình bưu chính, viễn thông	DBV
11	Đất làm muối	LMU	24	Đất sinh hoạt cộng đồng	DSH
12	Đất nông nghiệp khác	NKH	25	Đất khu vui chơi, giải trí công cộng	DKV
II	NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP		26	Đất chợ	DCH
1	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	TSC	27	Đất bãi thải, xử lý chất thải	DRA
2	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp	DTS	28	Đất công trình công cộng khác	DCK
3	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	DVH	29	Đất cơ sở tôn giáo	TON
4	Đất xây dựng cơ sở y tế	DYT	30	Đất cơ sở tín ngưỡng	TIN
5	Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo	DGD	31	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	NTD
6	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	DTT	32	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON
7	Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ	DKH	33	Đất có mặt nước chuyên dùng	MNC
8	Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội	DXH	34	Đất phi nông nghiệp khác	PNK
9	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao	DNG	III	NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
10	Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác	DSK	1	Đất bằng chưa sử dụng	BCS
11	Đất quốc phòng	CQP	2	Đất đồi núi chưa sử dụng	DCS
12	Đất an ninh	CAN	3	Núi đá không có rừng cây	NCS
13	Đất khu công nghiệp	SKK

Căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình;

– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Thủ tục chuyển mục đích quyền sử dụng đất sang đất thổ cư như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(3) Văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ Phòng Tài nguyên và Môi trường phải thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3: Tiến hành nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.