Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người đang sử dụng đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, đền bù. Đối với đất không có sổ đỏ khi bị thu hồi được đền bù như sau:
Mục lục bài viết
1. Bồi thường về đất không có sổ đỏ:
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, theo quy định này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ vẫn được bồi thường như trường hợp người sử dụng đất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Riêng 01 trường hợp dù không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó chính là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp này, người đang sử dụng đất sẽ chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và phần diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Bồi thường về đất có thể được bồi thường bằng đất hoặc bồi thường bằng tiền theo quy định.
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 của
Giá trị của thửa đất cần định giá/m2 = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo mỗi giai đoạn là 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…;
– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất cho mỗi dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và chỉ áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp, khi nhà nước thu hồi đất mà không còn đất ở, nhà ở nào khác tại trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trong trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì khi đó Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp còn đất ở, nhà ở tại trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì sẽ được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì sẽ được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp là đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở trong hạn mức giao đất nông nghiệp;
– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Nếu đất bị thu hồi thuộc vào những trường hợp này (kể cả đối với đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp) thì được Nhà nước bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất khi chưa có sổ đỏ:
Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được Nhà nước xem xét hỗ trợ các khoản sau:
– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: điều kiện để được nhà nước hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc đối tượng được hỗ trợ thì phải:
+ Đã được cấp Sổ đỏ;
+ Hoặc đủ các điều kiện được cấp Sổ.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vẫn được Nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất kể cả khi đất chưa có sổ nhưng đã đủ điều kiện được cấp sổ chưa chưa làm thủ tục yêu cầu cấp. Trừ trường hợp đối với người đang sử dụng đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ.
* Mức hỗ trợ ổn định đời sống:
– Khi thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ:
+ Hỗ trợ 06 tháng (nếu không phải di chuyển chỗ ở);
+ Hỗ trợ 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ tối đa là 24 tháng (khi di chuyển đến những địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn).
– Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ:
+ Hỗ trợ 12 tháng (nếu không phải di chuyển chỗ ở);
+ Hỗ trợ 24 tháng (nếu phải di chuyển chỗ ở);
+ Hỗ trợ tối đa 26 tháng (khi phải di chuyển đến những địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn).
Lưu ý: Mức hỗ trợ bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình ngay tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
* Mức hỗ trợ ổn định sản xuất:
– Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm:
+ Hỗ trợ giống cây trồng;
+ Giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp;
+ Các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y;
+ Kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi;
+ Kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà phải ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất là 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó.
– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
– Hỗ trợ khác.
4. Bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
– Khi Nhà nước thu hồi đất mà những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có những thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Như vậy, người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai mà chưa được cấp vẫn được bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
–
– Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.
