Đất hợp tác xã là gì? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hợp tác xã?

1. Đất hợp tác xã là gì?

Có thể hiểu hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã.

Hợp tác xã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Theo quy định của pháp luật thì nhà nước cũng cho đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hợp tác xã là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Theo quy định của pháp luật thì những trường hợp đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó theo quy định của pháp luật đất đai.

+ Đối với đất của hợp tác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên đã quy định trong điều lệ của hợp tác xã.

Khi mà tổ chức kinh tế là các hợp tác xã bị phá sản, giải thể thì quyền sử dụng đất của hợp tác xã sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản của pháp luật có liên quan.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hợp tác xã:

Thông thường theo quy định của pháp luật thì đất của hợp tác xã sẽ có hai loại một là đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thứ hai là đất được nhà nước cho thuê đất . Khi hợp tác xã muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải tuân theo các điều kiện của pháp luật đất đai và các luật khác có liên quan,

Theo quy định của pháp luật thì hợp tác xã cũng là tổ chức kinh tế khi có quyền sử dụng đất thì cũng được là người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Hợp tác xã muốn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình thì trước tiên phải đáp ứng điều kiện là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp đối với những người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

+ Đất của hợp tác xã muốn chuyển nhượng thì phải không có tranh chấp với bên nào và có đủ các điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.

+ Khi hợp tác xã muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan.

+ Mỗi loại đất đều có thời hạn khác nhau thì theo quy định của pháp luật thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông thương theo quy định của luật đất đai  là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của pháp luật. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài cho nên hợp tác xã muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất này phải trong thời hạn sử dụng đất.

3. Điều kiện tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài đủ điều kiện bán tài sản:

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện theo quy định sau đây:

+ Hợp tác xã được chuyển nhượng tài sản của mình là tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

+ Việc chuyển nhượng tài sản của hợp tác xã phải đáp ứng điều kiện phải đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

+ Người nhận chuyển nhượng muốn mua đất thì phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư.

+ Nếu là tổ chức hay cá nhân nhận chuyển nhượng thì phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Những người nhận chuyển nhượng đất phải không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

+  Theo quy định của pháp luật thì những người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Thủ tục chuyển nhượng đất của hợp tác xã:

Hợp tác xã muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, pháp nhân khác thì các bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất và các bên có thể thỏa thuận về các chi phí khi sang tên sổ và các loại thuế có liên quan.

Sau khi các bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ bao gồm các giấy tờ của hợp tác xã là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của hợp tác xã và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất và với các giấy tờ của bên mua cung cấp lên cơ quan có thẩm quyền của nhà nước về đất đai để làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Do đó, hợp tác xã muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.