Đất chuyên dùng là gì? Phân loại đất chuyên dùng? Quy định về đất chuyên dùng theo Luật đất đai? Mức bồi thường đất chuyên dùng được quy định như thế nào?
Khái niệm đất chuyên dùng đối với nhiều khách hàng vẫn còn là một định nghĩa xa lạ và mới mẻ. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại ngày càng được sử dụng phổ biến và rộng rãi hơn.
Mục lục bài viết
1. Đất chuyên dùng là gì?
Theo Luật Đất Đai 2013 không có khái niệm cụ thể nào cho đất chuyên dụng trong nhóm phân loại đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất chỉ được phân thành các nhóm như sau:
- Nhóm đất phi nông nghiệp;
- Nhóm đất nông nghiệp;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng;
Như vậy, đất chuyên dùng có thể được hiểu như là một loại đất phi nông nghiệp được sử dụng vào nhiều mục đích đặc biệt khác nhau. Đất chuyên dùng không được sử dụng vào việc kinh doanh, mua bán bất động sản hoặc để ở khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Đất chuyên dùng là một phân nhóm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định tại Khoản 5 Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai.
Tuy nhiên, Nghị định này đã hết hiệu lực vào này 01/07/2014 và được thay thế bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật đất đai 2013. Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bãi bỏ khái niệm phân nhóm đất nên hiện nay, khái niệm đất chuyên dùng không còn được sử dụng. Thay vào đó, các loại đất được quy định trong nhóm đất chuyên dùng tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP đều là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013.
Theo đó, đất sử dụng vào mục đích công cộng là:
Đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thu , bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không.
Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí.
Đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục – thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện – văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc.
Cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm.
Đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải.
2. Phân loại đất chuyên dùng:
Có thể thấy, các quy định trên không đưa ra khái niệm cụ thể về đất chuyên dùng là gì? mà chỉ liệt kê các loại đất có trong phân nhóm đất này, bao gồm:
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
3. Quy định pháp luật về đất chuyên dùng:
Đất chuyên dùng không được sử dụng vào việc kinh doanh bất động sản hay để ở khi chủ đầu tư chưa tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, nếu hộ gia đình vi phạm, xây dựng nhà ở hoặc bán trái phép đất đất chuyên dụng chưa được chuyển mục đích sử dụng sẽ được xử lý như sau:
Trường hợp 1:
Nhà nước thu hồi lại đất cho thuê theo khoản 1 Điều 64 luật đất đai 2013.
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Như vậy, trong trường hợp này, người xây nhà trên đất chuyên dụng bị Nhà nước thu hồi sẽ không được ở trên đất đó nữa.
Trường hợp 2:
Người dân sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời chủ đầu tư phải đóng một khoản tiền theo điểm b, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2014/TT-BXD.
4. Nghĩa vụ của hộ gia đình khi sử dụng đất chuyên dùng là gì?
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
5. Mức bồi thường đất chuyên dùng được quy định như thế nào?
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế đang thuê sử dụng đất nông nghiệp trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
Nhà nước thu hồi đất đang cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê, sử dụng đất nông nghiệp có trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Nếu đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
6. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất:
Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này. Đất được Nhà nước giao để quản lý. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Luật Đất Đai 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất theo đó đất được phân thành 2 loại đó là đất có thời hạn sử dụng và đất sở hữu lâu dài.
Theo quy định, có 11 trường hợp đất được sử dụng ổn định và lâu dài bao gồm:
(1) Đất ở do hộ cá nhân, gia đình sử dụng
(2) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán của các dân tộc.
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ phần tài sản đất được giao, được sử dụng kết hợp mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
(3) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên
(4) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các cá nhân, hộ gia đình, đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao cho thuê và có thời hạn thuê
(5) Đất chuyên dùng để xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa có khả năng tự chủ tài chính gồm đất xây các công trình thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
(6) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh
(7) Đất dùng làm cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà cầu nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
(8) Đất tín ngưỡng
(9) Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, để xây dựng các công trình công cộng phục vụ người dân khác và không có mục đích kinh doanh.
(10) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
(11) Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sang sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tài sản này được phép sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất lâu dài.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất chuyên dùng là lâu dài vì thuộc vào trường hợp số (5) trong (11) trường hợp vừa nêu ra.
Kết luận: Mọi người nên lưu ý rằng các quy định về đất đai thường chỉ được áp dụng trong khoảng thời gian nhất định và không mang tính chất vĩnh viễn. Tùy vào điều kiện thực tế có còn phù hợp hay không mà các cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi. Do đó, đôi khi có trường hợp bạn mua đất chuyên dùng vào 20 năm trước thì hiện tại một số quy định đã không còn được áp dụng.
Ví dụ: trường hợp thuộc diện phải đóng thuế đất thì không cần phải đóng nữa hoặc ngược lại. Vì thế chủ sở hữu đất chuyên dùng phải chủ động tìm hiểu, cập nhật các thông tin mới nhất, không chủ quan, xem nhẹ. Nếu có bất kì vướng mắc nào thì hãy tìm đến luật sư, chuyên gia, cơ quan chức năng để được hỗ trợ giải đáp.
