Đất chưa sang tên sổ đỏ. Bên bán đất bị kê biên tài sản mảnh đất đã mua nhưng chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị kê biên?
Đất chưa sang tên sổ đỏ. Bên bán đất bị kê biên tài sản mảnh đất đã mua nhưng chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị kê biên?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính gửi: Tôi có một chút thắc mắc về Pháp Luật kính nhờ Luật sư hỗ trợ tư vấn: Năm 2008 tôi có mua mảnh đất của anh Thủy, hai bên đã làm hợp đồng mua bán dưới sự công chứng của công chứng viên tại phòng công chứng, tại thời điểm mua đất không có sự tranh chấp nào, cả nhà anh Thủy đều ký tên và lăn tay vào hợp đồng mua bán trên. Năm 2009, tôi xây nhà trên mảnh đất, thời điểm tôi xây nhà cũng không có cấp chính quyền nào vào cản trở việc xây nhà. Năm 2011, anh Thủy có vay nợ một số tiền lớn, nhưng làm ăn thua lỗ nên không trả được nợ, anh Thủy bị kiện ra tòa án, thi hành án kê biên tài sản của anh Thủy. Hiện tại sổ đỏ của mảnh đất trên tôi vẫn chưa sang tên chính chủ, sổ đỏ vẫn mang tên hộ gia đình anh Thủy. Như vậy, nếu anh Thủy bị kiện ra tòa và cưỡng chế, kê biên tài sản thì mảnh đất mà tôi đã mua của anh Thủy có bị kê biên không? Việc tôi chưa sang tên sổ đỏ có ảnh hưởng gì không? Tôi có bắt buộc phải đi sang tên sổ đỏ không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Đầu tiên, ta cần phải xem xét đến hiệu lực của giao dịch. Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 có quy định về các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Như bạn nói hợp đồng mua bán đất của bạn đã được lập bằng văn bản đã có công chứng đầy đủ theo yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên, bạn lại không nói rõ rằng việc giao dịch giữa bạn và bên kia đã được đăng kí vào sổ địa chính chưa nên xác định:
_ Nếu việc chuyển nhương đất đã được đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
_ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng việc chuyển nhượng chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai, xem xét về trường hợp kê biên tài sản của người đã mua bán đất cho bạn ta có thể nhận thấy trong thi hành án dân sự, nếu tài sản của người phải thi hành án đã được chuyển nhượng hoàn thành cho người khác trước khi có bản án thì cơ quan thi hành án dân sự không kê biên, xử lý để thi hành án. Tuy nhiên, nếu khi thi hành án mà cơ quan thi hành án dân sự xác minh cho thấy tại thời điểm thi hành án (tức là sau khi có bản án) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người phải thi hành án nên tiến hành kê biên để đảm bảo thi hành án.
Với trường hợp như vậy bạn hoàn toàn có khởi kiện lên Tòa án. Đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Tuy vậy, trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
