Theo quy định hiện hành, đất đai tặng cho phải được các bên lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Vậy trường hợp đất chỉ tặng cho bằng miệng có đòi lại được không?
Mục lục bài viết
1. Đất tặng cho bằng miệng được không?
Căn cứ khoản 1 Điều 188
– Đất phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận).
– Đảm bảo đất không xảy ra tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất đang không bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án.
– Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất với loại đất có thời hạn.
– Ngoài 4 điều kiện vừa nêu trên, người dân cũng cần đáp ứng đủ các điều kiện khác quy định tại Điều 189, 190,191, 192,193
Đồng thời, theo quy định tại Điều 167
Do đó, việc các bên tặng cho quyền sử dụng đất chỉ bằng miệng sẽ không có giá trị pháp lý.
2. Đất chỉ tặng cho bằng miệng có đòi lại được không?
Thực tế, như mục 1 đã phân tích việc tặng cho đất bằng miệng không có giá trị pháp lý. Việc này sẽ kéo theo giao dịch tặng cho đất đó là vô hiệu. Hậu quả của một giao dịch vô hiệu sẽ là hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp nếu như bên được tặng cho không có thiện chí giải quyết trả lại đất theo đúng quy định, xảy ra tranh chấp thì bên tặng cho có quyền nhờ pháp luật can thiệp để đòi lại phần đất đã tặng cho bằng miệng. Cụ thể có thể thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp để thực hiện hòa giải:
Buổi hòa giải sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức tại địa phương. Cuộc họp hòa giải sẽ có sự tham gia của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Thời gian hòa giải được thực hiện không quá 45 ngày, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Sau khi hòa giải xong sẽ phải lập thành biên bản hòa giải và có đầy đủ chữ ký và xác nhận hòa giải thành hay không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Bước 2: Sau khi hòa giải sẽ có 02 hướng như sau:
Một là, hòa giải thành: các bên sẽ thực hiện theo đúng biên bản hòa giải. Trường hợp sau khi hòa giải thành, nếu có sự thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hai là, hòa giải không thành:
Nếu như giữa người cho mượn đất và người mượn đất không hòa giải thành thì bước tiếp theo xử lý như sau:
– Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và có tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đât thì sẽ làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
– Thửa đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, một trong hai bên sẽ lựa chọn hình thức sau để giải quyết:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
+ Nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện (theo mẫu).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người khởi kiện hoặc giấy xác minh nguồn gốc sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền
– Tài liệu, chứng cứ kèm theo như hợp đồng cho mượn đất, giấy tờ khác thể hiện việc cho mượn đất,…
– Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện như Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân,…
Tuy nhiên, người dân cũng cần lưu ý vấn đề sau:
Để chứng minh quyền sử dụng đất là của mình và đòi lại thì cần phải có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn nếu như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ phụ thuộc người sử dụng đất đó sử dụng đất từ thời điểm nào và có cơ sở đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, cụ thể có các giấy tờ theo quy định tại Điều 101
– Trường hợp 01: Cá nhân, hộ gia đình đảm bảo các điều kiện sau:
+ Sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
+ Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
+ Đồng thời có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
+ Và có hoạt động trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Trường hợp 02: Cá nhân, hộ gia đình có các điều kiện như:
+ Thời gian sử dụng đất ổn định trước 01/07/2004.
+ Không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
+ Việc sử dụng đất đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Đó là 2 trường hợp việc sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình ổn định lâu dài không có giấy tờ gì chứng minh về quyền sử dụng đất, khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Trường hợp nào tặng cho đất vẫn được công nhận và không đòi lại được đất?
Theo nội dung của Án lệ số 03/2016/AL quy định như sau:
“Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất”.
Từ nội dung trên có thể xác định được những vấn đề sau:
– Cha mẹ tặng đất cho con cái bằng lời nói vẫn có hiệu lực, tức là việc tặng cho không bắt buộc phải lập văn bản và công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật.
Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP, để áp dụng Án lệ trên thì vụ việc thực tế phải có sự kiện pháp lý, tình tiết tương tự.
Tuy nhiên lưu ý không phải vụ việc thực tế nào cũng áp dụng nội dung án lệ như trên được. Án lệ trên chủ yếu áp dụng đối vụ việc thực tế phát sinh trước ngày 01/7/2014.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013.
Bộ luật dân sự 2015.
