Đất 50 năm có làm được sổ đỏ, có được xây nhà không?

1. Đất 50 năm là gì? 

Luật Đất đai hiện hành phân chia đất thành nhiều loại thuộc nhiều nhóm khác nhau dựa trên nhiều tiêu chí, tuy nhiên không có khái niệm về “đất 50 năm”. Thoạt nhìn sơ qua chúng ta có thể hiểu đất 50 năm là loại đất được phân loại dựa trên thời hạn sử dụng. Vì thế trên thực tế, đất 50 năm chính là cách gọi dân dã để chỉ loại đất mà có thời hạn sử dụng là 50 năm.

Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất có thời hạn là 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm thuộc một trong các trường hợp sau:

Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm:

– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

Thứ hai: Hộ gia đình hoặc cá nhân tiến hành thuê đất nông nghiệp.

Thứ ba: Tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp.

– Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Như vậy, đất 50 năm đơn thuần chỉ cách gọi của người dân dùng để nói đến những loại đất có thời hạn sử dụng là 50 năm.

2. Có được xây nhà trên đất 50 năm không?

Căn cứ theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những nguyên tắc cần phải tuân thủ trong quá trình sử dụng đất, đó là sử dụng đất đúng mục đích. Theo đó, đất nào thì sử dụng đúng mục đích của đất đó. Xây dựng nhà ở chỉ là mục đích của loại đất duy nhất, đó là đất thổ cư. Nếu xây nhà trên các loại đất khác sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Trong khi đó, như đã phân tích ở trên, đất 50 năm chủ yếu là khái niệm để nói về đất nông nghiệp. Vì thế, không được xây nhà trên đất 50 năm vì đó không phải là đất thổ cư hay đất phi nông nghiệp. Muốn xây dựng nhà cửa trên loại đất này thì phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ theo Điều 99, Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, thì đất 50 năm có thể được cấp sổ đỏ nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định lâu dài mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký dụng đất hay sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Những giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

– Những giấy tờ thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp;

– Hoặc các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của chính phủ Việt Nam.

Như vậy hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước tiên họ phải sử dụng ổn định lâu dài. Vậy hiểu như thế nào là sử dụng đất ổn định? Theo điều 15 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có thể hiểu, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ như biên lai nộp thuế, biên bản họp quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành…

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên của người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đã có chữ ký của các bên có liên quan nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó đồng thời cũng không có tranh chấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp và không phải nộp tiền sử dụng đất. Thực tế có rất nhiều trường hợp sử dụng đất từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền. Những người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của chế độ cũ cấp nhưng vì nhiều lý do khác nhau như trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc thủ tục hành chính phức tạp hoặc ý thức pháp luật yếu kém… nên họ vẫn sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai là một vấn đề nóng bỏng chiếm khoảng 80% tổng số các khiếu nại tố cáo trong cả nước. Quy định của pháp luật đất đai như vậy là phù hợp.

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến nay Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tức là 1/7/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ tư, những hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100, cụ thể:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì được cấp để chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;

– Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không có tranh chấp về đất đai này được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có kế hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, đất 50 năm thuộc nhóm đất nông nghiệp vì thế không được phép xây nhà khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên.

4. Chi phí để chuyển từ đất 50 năm sang đất ở:

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sanh đất thổ cư thì sẽ phải nộp các loại tiền theo định pháp luật bao gồm: Nộp tiền sử dụng đất (nếu có) và lệ phí trước bạ. Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ được tính như sau: 

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ phần trăm (%). Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 1 m2 (đồng / m2) tại bảng giá đất (ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành). 

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ với nhà, đất là 0,5%. Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác như: Phí trích đo thửa đất… theo quy định của mỗi địa phương.

Các văn bản pháp luật để sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Luật đất đai năm 2013.