Đất 50 năm có được chuyển nhượng, cho thuê lại không?

1. Thế nào là đất 50 năm?

Đất 50 năm là cách gọi phổ biến của nhiều người sử dụng đất đối với đất sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì đất 50 là loại đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất đối với những trường hợp sau:

– Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Cụ thể các loại đất nông nghiệp đó là:

+ Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất rừng sản xuất; 

+ Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

– Cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp không quá 50 năm;

– Nhà nước giao đất, cho thuê đất không quá 50 năm đối với các trường hợp sau:

+ Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Lưu ý, đối với những trường hợp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất 50 năm khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ xin gia hạn và được Nhà nước xem xét cho tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm hoặc không quá 50 năm.

2. Đất 50 năm có được chuyển nhượng, cho thuê lại không?

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết này, đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc không quá 50 năm chủ yếu là đất nông nghuêpj và đất để thực hiện các dự án, sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Do đó, để biết được đất 50 năm có thể thưc hiện chuyển nhượng, cho thuê lại hay không thì phải xem đất có đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng, cho thuê lại đối với đất nông nghiệp, đất dự án và các loại đất nói chung theo quy định của Luật Đất đai hiện hành hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đất được chuyển nhượng, cho thuê lại phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định về thừa kế quyền sử dụng đất  tại khoản 3 Điều 186  khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất (50 năm hoặc không quá 50 năm).

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì đất dùng để thực hiện các dự án phải đảm bảo điều kiện là dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì người sử dụng đất 50 năm sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình.

Tuy nhiên, người sử dụng đất 50 năm theo diện được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thì cần lưu ý về việc trả tiền thuê đất.  Cụ thể như sau:

– Căn cứ tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ được phép thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình;

– Căn cứ vào Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013 thì đối với trường hợp thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm sẽ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Như vậy, đất 50 năm có thể thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện đã nêu trên.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 năm:

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 năm thì cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đáp ứng đầy đủ các điều kiện thì sẽ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 năm:

Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với đất 50 năm;

– Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã lập (nếu có). Nếu không có Dự thảo này thì các bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng hỗ trợ soạn thảo giúp mình;

– Bản sao giấy tờ tuỷ thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho như: Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng;

– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như: Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân xác nhận việc độc thân do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn cấp;

– Giấy tờ uỷ quyền (nếu có).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì các bên sẽ nộp hồ sơ tại Tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Các bên có thể lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tư pháp nơi có đất.

Bước 2: Tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết yêu cầu công chứng:

Tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên. 

Nếu các bên đã có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng đất 50 năm thì công chứng viên sẽ kiểm tra lại Hợp đồng nếu hợp lệ và đầy đủ các điều khoản thì sẽ công chứng vào hợp đồng. Trong trường hợp các bên không có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì các bên có quyền yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên. Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng để bảo đảm hình thức hợp lệ của Hợp đồng.

Bước 3: Làm thủ tục sang tên đất 50 năm cho người nhận chuyển nhượng:

Sau khi đã công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 năm thì các bên sẽ làm thủ tục sang tên, sang sổ cho người nhận chuyển nhượng. Hồ sơ yêu cầu sang tên bao gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên chuyển nhượng;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;

– Giấy tờ, bản khai về nghĩa vụ tài chính;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Sau khi chuyển bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu tren thì các bên sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc nếu có nhu cầu thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường nơi có đất.

Văn phòng sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế có thẩm quyền để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Sau đó, văn phòng sẽ thực hiện chỉnh lý thông tin về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận và các văn bản, sổ sách địa chính có liên quan.

Sau khi thực hiện xong biến động đất đai thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng hoặc gửi lại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường để Uỷ ban thực hiện trao lại cho bên nhận chuyển nhượng nếu các bên nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Luật Đất đai năm 2013.