Đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Những ưu điểm, hạn chế của các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Ưu điểm của các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện hành là cơ sở pháp lý quan trọng để các bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án, cơ quan, người có thẩm quyền, các nhân, tổ chức có liên quan, nhận thức rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong việc thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Qua đó, góp phần tạo nền tảng cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, từng bước đi vào nề nếp, ổn định và lành mạnh. Một số ưu điểm nổi bật pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay có thể kể đến như:
Thứ nhất, bổ sung và thống nhất nhận thức một số vấn đề liên quan pháp luật kinh doanh bất động sản.
So với các quy định cũ, pháp luật hiện hành bổ sung quy định, định rõ thế nào là: “Dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”, “Hợp đồng kinh doanh bất động sản” (Điều 3, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022). Đây là cơ sở nhận thức quan trọng giúp các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có được quan niệm đúng và đặc biệt là có thước đo để các bên có cơ sở thống nhất về mặt nhận thức và cách hiểu các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Qua đó hạn chế những nhầm lẫn trong việc thực hiện pháp luật, góp phần làm cho các giao dịch chuyển nhượng dự án được thuận lợi, thông suốt, hạn chế, tránh mâu thuẫn tranh chấp phát sinh về sau.
Thứ hai, bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, xác định rõ pháp luật áp dụng để xác định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án.
Luật KDBĐS 2014, không chỉ quy định nguyên tắc chung đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 4, Luật KDBĐS 2014), mà còn quy định nguyên tắc đặc thù trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (Điều 48, Luật KDBĐS 2014). Đây là những tư tưởng, quan điểm mang tính định hướng cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
So với quy tại
Thông qua nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định tại Khoản 2,3 Điều 9 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, các quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được xác định một cách rõ ràng. Cụ thể là, đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc diện phải chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì việc xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Các trường hợp khác về thẩm quyền quyền cho phép chuyển nhượng và trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định Luật KDBĐS 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ. Như vậy, so với các quy định trước đây, kể từ ngày 01/01/2021 (ngày Luật ĐT 2020 có hiệu lực thi hành), việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tùy từng trường hợp mà việc xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng có khác nhau. Vì vậy, khi thực hiện chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư cần phải chú ý tới điểm này để bảo đảm việc áp dụng pháp luật được chính xác.
Thứ ba, bổ nhiều sung quy định mới khác làm cho các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hoàn thiện và chặt chẽ hơn
Bên cạnh những bổ sung quan trọng mang tính thống nhất về nhận thức và nguyên tắc áp dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng như nêu trên, so với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ còn bổ sung nhiều quy định mới khác làm cho các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hoàn thiện hơn, chặt chẽ hơn. Các quy định được bổ sung mới gồm:
– Bổ sung điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản (Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ) phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 14
– Bổ sung dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong thành phần hồ sơ đề nghị chuyển nhượng của bên chuyển nhượng (Điểm b, Khoản 1, Điều 10 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP
ngày 06/01/2022 của Chính phủ).
– Bổ sung quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án được chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (Khoản 3, Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022)
– Bổ sung quy định sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì một bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 6, Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022).
– Bổ sung quy định trách nhiệm công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản của UBND cấp tỉnh và các bên trong quan hệ chuyển nhượng (Khoản 6, Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022).
– Bổ sung nội dung thẩm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể, bổ sung thẩm định: Việc tuân thủ nguyên tắc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, dự án bất động sản và các hành vi bị cấm theo quy định tại Điều 4, Điều 8, Điều 48, Luật KDBĐS và Điều 9, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022; thẩm định quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan (Điểm a, đ, Khoản 2, Điều 13 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022).
Thứ tư, bãi bỏ một số quy định không phù hợp với với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng như hoạt động chuyển nhượng dự án
Theo quy định Khoản 1, Điều 10, Luật KDBĐS 2014, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay quy định về điều kiện vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản đã được bãi bỏ theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 75 Luật ĐT 2020. Đây là quy định phù hợp với thực tiễn, bởi vì, hiện nay theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản (Khoản 2, Điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014; Khoản 2, Nghị định 4, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022; Khoản 2, Điều 26, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021) đã có quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Vì vậy, việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản là không cần thiết.
Ngoài ra, theo quy định Điều 50, Luật KDBĐS 2014, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là: UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc Thủ tướng chính phủ, không quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện. Tuy nhiên, tại Điều 12, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ lại quy định cả trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư do UBND cấp huyện quyết định việc đầu tư. Do vậy, việc Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 bỏ quy định về, thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 là phù hợp, bảo đảm được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
2. Một số hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Bên cạnh những ưu điểm nổi bật nêu trên, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng còn nhiều hạn chế, bất cập, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật, cụ thể như:
Thứ nhất, quy định giải thích từ ngữ tại Khoản 1, Điều 3, Luật KDBĐS 2014 không phản ánh đúng bản chất hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật KDBĐS 2014, kinh doanh bất động sản bao gồm hai hành vi là: Kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động. Trong khi đó, kinh doanh bất động sản có đối tượng là hàng hóa bất động sản được chủ thể kinh doanh tự tạo lập hoặc có được thông qua các giao dịch trên thị trường. Còn kinh doanh dịch vụ bất động là hành vi kinh doanh phái sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản, là hoạt động dịch vụ bổ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Do vậy, khái niệm kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật KDBĐS 2014 không phản ánh đúng bản chất của hoạt động kinh doanh bất động, không phân biệt được sự khác nhau giữa hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động cung ứng dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật KDBĐS 2014 chưa bao quát được đầy đủ các hoạt động tạo lập bất động sản để kinh doanh doanh như hoạt động thuê, thuê mua bất động sản để đưa vào kinh doanh.
Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa có quy định tiêu chí để xác định như thế nào là một phần dự án bất động sản
Theo quy định hiện hành (Khoản 1, Điều 48, Luật KDBĐS 2014), chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó, pháp luật quy định khá rõ, cụ thể thế nào là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tuy nhiên, chưa quy định tiêu chí để xác định như thế nào là một phần dự án bất động sản, cho nên gây khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật. Điều này có thể tạo ra sự tùy tiện trong vận dụng, áp dụng pháp luật, dễ nảy sinh tiêu cực trong quá trình thực hiện việc thực hiện pháp luật. Đây là điểm hạn chế được nêu trong một số công trình nghiên cứu của các tác giả như: Đỗ Xuân Trọng, Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền.
Thứ ba, việc quy định các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa hợp lý, chưa khoa học
Như đã đề cập và phân tích ở trên, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, các nguyên tắc của pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh, thương mại (Điều 3, BLDS 2015; Mục 2, Chương I, Luật TM 2005) cũng được áp dụng để định hướng về mặt tư tưởng, quan điểm cho các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Hiện nay, các nguyên tắc được ghi nhận tại Luật KDBĐS 2014 (Điều 4, Luật KDBĐS 2014), có một số nguyên tắc trùng với các nguyên tắc đã được ghi nhận BLDS 2015, Luật TM 2005 như: Nguyên tắc bình đẳng, nguyên tắc tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, không trái với quy định của pháp luật…và một số nguyên tắc được quy định tại Điều 3, BLDS 2015 không được đề cập tại Luật KDBĐS 2014 như: Nguyên tắc tự chịu trách nhiệm, nguyên tắc bảo đảm lợi ích quốc gia, dân tộc. Việc quy định lại các nguyên tắc đã được quy định trong các văn bản cùng lĩnh vực pháp luật là không cần thiết, làm cho các quy định bị trùng lặp, thiếu tính khoa học. Đồng thời việc không viện dẫn những nguyên tắc đã được quy định trong cùng lĩnh vực pháp luật cũng không bảo đảm được tính đồng bộ và toàn diện trong quy định của Luật KDBĐS 2014 trong mối quan hệ với BLDS 2015.
Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư bằng văn bản theo Khoản 3, Điều 48, Luật KDBĐS 2014 chưa bao quát hết thẩm quyền quyết định việc đầu tư và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 50, Luật KDBĐS 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng, thẩm quyền quyết định đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là: UBND cấp tỉnh và Thủ tướng chính phủ. Trong khi, nguyên tắc quy định tại Khoản 3, Điều 48, Luật KDBĐS 2014 chỉ thể hiện được thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyết định việc đầu tư, quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, chưa thể hiện được thẩm quyền của người có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, quyết định việc cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (Thủ tướng Chính phủ). Cho nên quy định tại Khoản 3, Điều 48, Luật KDBĐS 2014 chưa phản ánh được đầy đủ thẩm quyền quyết định đầu tư dự án và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.
Thứ năm, quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 50, Luật KDBĐS 2014 (được sửa đổi bổ sung theo quy định tại Điểm b, Khoản Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020): “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.” Theo quy định này, đối với các dự án kinh doanh bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 29 Luật ĐT 2020 và các dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1, 4, Điều 37, Luật ĐT 2020 thì thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Đầu tư.
Vấn đề ở đây là các trường hợp được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1, Điều 37, Luật ĐT 2020 là những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư và được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì mới được triển khai và thực hiện dự án đầu tư. Còn các trường hợp được cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Khoản 4, Điều 37, Luật ĐT 2020 là xuất phát từ nhu cầu của nhà đầu tư (pháp luật không bắt buộc). Do vậy, quy định “Đối với dự án bất động sản ….. được cấp giấy chứng nhận đầu tư…… thì việc chuyển nhượng dự án được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư cần phải làm rõ vấn đề sau: Quy định này chỉ áp dụng đối với trường hợp bắt buộc phải đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 37, Luật ĐT 2020 hay áp dụng với cả trường hợp theo quy định tại Khoản 4, Điều 37, Luật ĐT 2020. Việc quy định chưa thật sự rõ ràng minh thị đối với vấn đề nêu trên, dễ gây hiểu lầm và có thể có cách hiểu khác nhau. Điều này sẽ gây khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật.
Thứ sáu, còn có sự không thống nhất giữa quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án so với các biểu mẫu ban hành kèm theo Nghị định hướng dẫn
Theo quy định Điểm a, Khoản 2, Điều 50, Luật KDBĐS 2014, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đối với những dự án do UBND tỉnh quyết định đầu tư. Tuy nhiên, tại Mẫu số 13, Phụ lục kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Mẫu số 13 này không phù hợp với quy định, trong thực tiễn nếu việc quyết định cho phép chuyển nhượng dự án được thể hiện như Mẫu 13 này sẽ vi phạm pháp luật về thẩm quyền, không bảo đảm hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022, chưa quy định biểu mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.
Thứ bảy, về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013
Về hợp đồng chuyển nhượng dự án: Theo quy định tại Khoản 3, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ: “Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm”. Đây là điểm mới so với quy định trước đây. Tuy nhiên, pháp luật quy định chỉ loại trường hợp “thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm” hợp đồng chuyển nhượng dự án không đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa bao quát đầy đủ so với quy định của Luật ĐĐ 2013. Theo quy định Luật ĐĐ 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không phải là chủ thể được nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, đối với trường hợp này, nếu xem hợp đồng chuyển nhượng dự án đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa hợp lý, không phù hợp với quy định của Luật ĐĐ 2013.
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Theo quy định tại Khoản 3, Điều 17 Luật KDBĐS 2014: Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có hiệu lực có thể thuộc một trong ba thời điểm là: Thời điểm do các bên thỏa thuận; thời điểm công chứng, chứng thực; thời điểm giao kết. Như đã trình bày, hợp đồng chuyển nhượng dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp nhất định. Trong khi, theo quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật ĐĐ 2013: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, quy định về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo Luật KDBĐS 2014 và Luật ĐĐ 2013 là chưa có sự thống nhất, cần phải được hoàn thiện để thuận lợi trong thực tiễn.Vấn đề này đã được Tiến sĩ Lưu Quốc Thái chỉ ra trong đánh giá những bất cập, hạn chế của Luật KDBĐS 2014.
Thứ tám, các quy định về giải quyết mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng với tổ chức, các nhân có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng chưa phù hợp, có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng
Trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ngoài chủ thể là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, còn có thể có các chủ thể là tổ chức, các nhân liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Đối các chủ thể này, khi các bên thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của họ. Do vậy, pháp luật cần phải quy định và xử lý mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng và các chủ thể này bảo đảm quyền lợi của họ. Tuy nhiên, thực tiễn pháp luật hiện nay chưa giải quyết một cách hợp lý mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng và các bên có quyền và lợi ích liên quan đến dự án.Vấn đề này cũng được các tác giả như: Đỗ Xuân Trọng, Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền đề cập trong công trình nghiên cứu đã được công bố. Dưới góc nhìn của mình, xin được trình bày và làm rõ thêm vấn đề này, cụ thể như sau:
Khoản 4,5, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định: Sau khi giao kết hợp đồng và ít nhất 15 ngày trước ngày bàn giao dự án, bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng, các bên có liên quan biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên phương tiện thông tin đại chúng (Báo địa phương, Đài truyền hình địa phương, Đài truyền hình Trung ương).Trường hợp khách hàng, các bên có liên quan có ý kiến thì phải giải quyết theo quy định trước khi bàn giao dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Từ quy định này có thể thấy:
– Trường hợp khách hàng, các bên có liên quan không có ý kiến hoặc khách hàng, bên có liên đồng thuận với với phương án giải quyết quyền lợi của họ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng dự án thì việc chuyển nhượng sẽ diễn ra bình thường.
– Trường hợp khách hàng, bên có liên quan có ý kiến và các bên không đồng thuận việc giải quyết quyền lợi của các bên, lúc này phát sinh tranh chấp giữa các bên. Việc giải quyết tranh chấp có thể kéo dài, vì vậy các bên khó có thể hoàn tất ký kết hợp đồng và bàn giao dự án trong vòng 30 kể từ ngày cho phép chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 4, Điều Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022.
Ngoài ra, theo quy định Điểm a, Khoản 1, Điều 52, Luật KDBĐS 2014, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ: “Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng…”. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1, Điều 370,
Từ những vấn đề trên cho thấy, việc Khoản 4,5, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định về thời điểm giải quyết quyền lợi của khách hàng, bên có liên quan đến dự án phần dự án chuyển nhượng là chưa hợp lý trong trường hợp khách hàng và các bên có liên quan không đồng thuận với phương án giải quyết quyền lợi của họ liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng. Điều này làm cho quá trình chuyển nhượng có thể sẽ kéo dài, có thể không thực hiện được, làm ảnh hưởng đến hiệu quả chỉnh của pháp luật trong thực tế.
Thứ chín, các quy định về công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động chưa được hoàn thiện
Các quy định về công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng được quy định tại Điều 6, Luật KDBĐS 2014, Điểm b Khoản 1, Điều 4, Khoản 5 và Khoản 7 Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022. Tuy nhiên, các quy định này còn thiếu hoàn thiện, các quy định hiện hành chưa thể hiện rõ ràng, đầy đủ các vấn đề về: Ai có trách nhiệm công khai, nội dung công khai, hình thức công khai, thời điểm công khai, thời hạn công khai, xử lý vi phạm về công khai. Ví dụ như, quy định tại Điều 6, Luật KDBĐS 2014, Khoản 7, Điều 11 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ đã xác định rõ về: Ai có trách nhiệm công khai, hình thức công khai, nội dung công khai, nhưng lại không xác định thời điểm công khai, thời hạn công khai. Điều này có thể dẫn đến việc tùy tiện trong việc thực hiện công khai, ảnh hưởng quyền tiếp cận thông tin của các cá nhân, tổ chức, đặc biệt là những cá nhân, tổ chức có quyền lợi liên quan đến những bất động sản thuộc đối tượng phải công khai. Đồng thời, cũng không thuận lợi cho việc quản lý của cơ quan nhà nước, cũng như việc xử lý vi phạm liên quan đến việc công khai, minh bạch.
