Đang thế chấp quyền sử dụng đất mà muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm như thế nào? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Đang thế chấp quyền sử dụng đất mà muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm như thế nào? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có vay ngân hàng thế chấp bằng QSD đất. Nay tôi có nhu cầu chuyển mục đích đất và đến ngân hàng để mượn giất đất làm thủ tục. Phía ngân hàng đồng ý cho mượn với điều kiện nhân viên ngân hàng trực tiếp làm mọi thủ tục, sau khi hoàn tất sẽ xóa thế chấp cũ và làm lại thế chấp mới. Tuy nhiên tôi đến phòng tài nguyên thì họ bắt buộc phải xóa thế chấp mới chuyển mục đích được. Vậy phòng tài nguyên yêu cầu có đúng không? và văn bản nào quy định như thế??
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
* Cơ sở pháp luật:
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
* Nội dung:
Trước tiên, bạn cần đối chiếu với các quy định của pháp luật để biết trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của mình thuộc trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không bởi thủ tục tiến hành trong hai trường hợp này là khác nhau.
Cụ thể khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Theo đó, khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất quy định cụ thể:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
>>>
Các trường hợp cũng như hồ sơ người sử dụng đất cần chuẩn bị trong trường hợp việc chuyển đổi lục đích sử dụng đất của họ không cần xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”
Đồng thời, Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Từ những quy định trên có thể thấy, trong cả hai trường hợp thì người sử dụng đất chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có thể thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Về quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đang thế chấp quyền sử dụng đất. Bản chất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là làm thay đổi quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất mà họ đứng tên. Đất sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ có những thay đổi nhất định về giá trị vậy nên nếu quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi tài sản thế chấp trong giao dịch bảo đảm. Điều 354 “Bộ luật dân sự 2015” về thay thế, sửa chữa tài sản thế chấp quy định như sau:
“Điều 354. Thay thế và sửa chữa tài sản thế chấp
1. Bên thế chấp chỉ được thay thế tài sản thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu không có thoả thuận khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 349 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp thế chấp kho hàng thì bên thế chấp có thể thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
3. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì bên thế chấp trong một thời gian hợp lý phải sửa chữa tài sản thế chấp hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, nếu không có thoả thuận khác.”
Vậy nên, theo quy định tại khoản 1 Điều 354 “Bộ luật dân sự 2015” thì bạn hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này. Việc bên nhận thế chấp là phía Ngân hàng cho phép thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất chứng tỏ họ chấp nhận việc thay đổi tài sản bảo đảm và những hậu quả có thể phát sinh từ việc thực hiện thủ tục đó nên việc giải chấp giao dịch bảo đảm trong trường hợp này để đảm bảo quyền lời bên nhận bảo đảm là không cần thiết. Qua đó, bạn nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp một cách hợp pháp cùng văn bản chấp thuận của phía Ngân hàng vậy nên việc bạn thực hiện thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp. Vậy nên, trong trường hợp này, cả về mặt thực tiễn cũng như pháp lý, yêu cầu của phòng tài nguyên môi trường là hoàn toàn sai khi buộc bạn phải thực hiện thủ tục giải chấp trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
