Khi nào công ty mua chung cư được khấu trừ thuế GTGT? Giá tính thuế khi công ty mua nhà chung cư để bán? Thời điểm xác định thuế GTGT? Thuế suất tính thuế GTGT? Khai thuế, tính thuế, phân bổ thuế giá trị gia tăng khi công ty mua nhà chung cư để bán?
Theo quy định hiện nay, nhà chung cư được sử dụng rất phổ biến đối với cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể của luật. Nhiều công ty khi mua chung cư có quan tâm công ty mua chung cư thì có được khấu trừ thuế GTGT không?
Căn cứ pháp lý:
– Luật nhà ở năm 2014;
– Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng và
– Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.
Mục lục bài viết
1. Lưu ý về khấu trừ thuế GTGT khi công ty mua chung cư?
Để xác định công ty mua chung cư có được khấu trừ thuế GTGT hay không cần phải căn cứ việc công ty mua chung cư nhằm sử dụng vào mục đích gì. Tùy từng trường hợp khác nhau mà công ty mua chung cư sẽ được khấu trừ thuế GTGT. Cụ thể:
1.1. Trường hợp công ty mua chung cư làm trụ sở, phòng giao dịch, địa điểm kinh doanh:
Theo quy định của pháp luật tại Khoản 11 Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tức là, việc sử dụng căn hộ chung cư, nhà tập thể chỉ được dùng để ở mà không được sử dụng vào mục đích kinh doanh dưới mọi hình thức, không phân biệt doanh nghiệp kinh doanh dưới hình thức nhỏ hay vừa hay lớn.
Nghiêm cấm việc sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình sinh sống trong khu vực chung cư đó.
Quy định này có thể gây bất tiện cho chủ sở hữu khi đã có đã nhà chung cư nhưng không thể sử dụng vào hoạt động kinh doanh mà phải thuê, mua mặt bằng nơi khác. Tuy nhiên xuất phát từ những nguyên nhân về an toàn, đảm bảo lợi ích cho cộng đồng khi sử dụng căn hộ chung cư thì hành vi nghiêm cấm này hoàn toàn hợp lý.
Hơn nữa, công ty muốn sử dụng nhà chung cư để làm trụ sở hay địa điểm kinh doanh hay phòng giao dịch thì cũng không thể đăng ký địa điểm kinh doanh, văn phòng giao dịch lên sở kế hoạch và đầu tư.
Vì vậy, nếu công ty mua chung cư làm văn phòng giao dịch, địa điểm kinh doanh thì thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ, chi phí khấu hao tài sản cũng bị loại khỏi chi phí tính thuế.
1.2. Trường hợp công ty mua chung cư làm nhà ở, nhà ăn ca, nhà nghỉ giữa ca cho nhân viên:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư 219/2013/TT-BTC (
– Đối với việc công ty mua chung cư làm nhà ăn ca, nhà nghỉ giữa ca, phòng thay quần áo, nhà để xe, nhà vệ sinh, bể nước phục vụ cho người lao động trong khu vực sản xuất, kinh doanh và nhà ở, trạm y tế cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp được khấu trừ toàn bộ thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ hình thành tài sản cố định.
– Trường hợp công ty mua chung cư làm nhà ở ngoài khu công nghiệp phục vụ cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp hoặc nhà mua thực hiện theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân khu công nghiệp thì thuế GTGT của nhà mua chung cư phục vụ cho công nhân được khấu trừ toàn bộ.
Còn đối với các khu chung cư phục vụ công nhân khu công nghiệp nhưng không thực hiện theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân khu công nghiệp hoặc các nhà ở chung cư mà nằm ngoài khu vực sản xuất kinh doanh, nằm ngoài khu công nghiệp thì không được khấu trừ thuế GTGT.
1.3. Trường hợp công ty mua nhà chung cư để bán:
Trường hợp mua chung cư để bán thì đối tượng hàng hóa là chung cư tức là bất động sản. Trường hợp này doanh nghiệp phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Công ty mua chung cư được khấu trừ thuế GTGT, khi bán ra phải xuất hóa đơn và phải thực hiện kê khai thuế GTGT đầu ra, doanh nghiệp không được trích khấu hao.
2. Giá tính thuế khi công ty mua nhà chung cư để bán:
Căn cứ Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP, sửa đổi Thông tư 39/2014/TT-BTC về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ do Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn giả tính thuế như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Quy định về giá đất được trừ để tính thuế GTGT cụ thể như sau:
– Công ty kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được khấu trừ, kê khai thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
– Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
– Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
3. Thời điểm xác định thuế GTGT:
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 8 Thông tư số Thông tư 219/2013/TT-BTC thời điểm xác định thuế GTGT được hướng dẫn như sau:
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể mua nhà chung cư để bán là thời điểm thu tiền theo tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng hoặc thu theo tiến độ thực hiện dự án. Căn cứ số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh bất động sản, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.
4. Thuế suất tính thuế GTGT:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC, công ty sẽ không chịu thuế giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản là nhà chung cư thì khi tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT thì giá đất sẽ được trừ đối với phần còn lại khi tính thuế GTGT là 10%.
5. Khai thuế, tính thuế, phân bổ thuế giá trị gia tăng khi công ty mua nhà chung cư để bán:
5.1. Phân bổ thuế GTGT:
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện phân bổ thuế GTGT, trừ trường hợp quy định Khai thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng (bao gồm cả trường hợp có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ) tại nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Việc phân bổ thuế GTGT theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 13 Thông tư 80/2021/TT-BTC được quy định như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, phân bổ thuế giá trị gia tăng phải nộp:
Số thuế giá trị gia tăng phải nộp cho từng tỉnh của hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng (=) doanh thu chưa có thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh nhân (x) với 1%.
5.2. Khai thuế và nộp thuế GTGT:
Căn cứ theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 13 Thông tư 80/2021/TT-BTC đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì công ty thực hiện khia thuế và nộp thuế GTGT như sau:
– Người nộp thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng và thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng với cơ quan thuế tại tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng theo mẫu số 05/GTGT ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC; nộp tiền thuế đã kê khai vào ngân sách nhà nước tại tỉnh nơi có bất động sản thực hiện chuyển nhượng.
– Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thì người nộp thuế phải tổng hợp doanh thu chưa có thuế giá trị gia tăng vào hồ sơ khai thuế tại trụ sở chính để xác định số thuế phải nộp cho toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh tại trụ sở chính. Số thuế giá trị gia tăng đã nộp tại tỉnh nơi có bất động sản chuyển nhượng được bù trừ với số thuế giá trị gia tăng phải nộp tại trụ sở chính.
