Có thể thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng được không?

1. Có thể thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng được không?

Vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là cách gọi thường nhật cho hình thức mà người đi vay tiền ở ngân hàng dùng quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để làm tài sản thế chấp nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.  

Điều 296 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị ngay tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ các trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, một tài sản có thể có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

– Điều kiện 1: có sự đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm đó từ các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ;

– Điều kiện 2: giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.

Tuy nhiên, Điều này cũng quy định “trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”, tức là:

– Trường hợp có thỏa thuận khác: nếu như các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm có trái nguyên tắc nêu trên thì pháp luật vẫn tôn trọng và đảm bảo thực hiện. Ví dụ, khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.

– Trường hợp pháp luật có quy định khác: nghĩa là pháp luật quy định cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó thể hiện rõ giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm.

Như vậy, có thể khẳng định được rằng chủ tài sản (đất) có thể thế chấp sổ đỏ của mình để vay ở nhiều ngân hàng nếu như đáp ứng được các điều kiện:

– Có sự đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm đó từ các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ;

– Giá trị của tài sản (đất) thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.

Khi chủ tài sản (đất) thế chấp tại ngân hàng mang tài sản đã được thế chấp lần một đó tiếp tục thế chấp tại một ngân hàng khác (nếu đủ điều kiện) thì phải thông báo cho bên ngân hàng thứ hai (bên nhận bảo đảm sau) biết về việc tài sản bảo đảm (đất thế chấp) đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác tại ngân hàng đầu tiên. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

2. Quy định về xử lý sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng khi một nghĩa vụ đến hạn:

Khoản 3 Điều 296 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì những nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm sẽ đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản phải có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng, nếu như người vay vi phạm một trong các quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm tại một ngân hàng dẫn đến ngân hàng đó thực hiện xử lý tài sản bảo đảm (tài sản là đất đã thế chấp) thì tất cả các nghĩa vụ khác tại các ngân hàng mà người vay đã thế chấp sổ đỏ tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn. Khi đó, tất cả các ngân hàng (tất cả các bên cùng nhận bảo đảm) đều được tham gia xử lý tài sản và phải có trách nhiệm xử lý tài sản thế chấp (đất thế chấp) theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật sau khi đã thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp. Bởi theo quy định của pháp luật, trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thực hiện thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho phía bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Phương thức xử lý tài sản thế chấp bao gồm một trong các phương thức sau:

– Bán đấu giá tài sản;

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

– Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

– Phương thức khác.

Pháp luật cũng có quy định trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ mà chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng các tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn. Theo đó, nếu như bên vay và bên ngân hàng thỏa thuận được việc ngân hàng (chưa đến hạn) vẫn muốn tiếp tục để bên vay thực hiện tiếp nghĩa vụ chưa đến hạn thì bên vay có thể dùng một tài sản khác (tương đương với giá trị phần tài sản đã thế chấp tại ngân hàng đó) để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.

Lưu ý rằng, số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp (đất) sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên sau:

– Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

– Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba sẽ được thanh toán trước;

– Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

3. Điều kiện để được thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng:

Để được thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng, ngoài việc phải tuân thủ các điều kiện đã phân tích ở mục trên thì còn phải đáp ứng được các điều kiện chung mà pháp luật đất đai đã quy định. Cụ thể, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rõ các điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó điều kiện được thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng để đảm bảo khoản vay bao gồm có các điều kiện sau:

– Tài sản bảo đảm là đất phải có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Tài sản bảo đảm là đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Việc thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.

4. Thủ tục thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng:

Quy trình vay thế chấp sổ đỏ ở các ngân hàng hiện nay khá giống nhau, bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ quy định bộ hồ sơ để vay vốn khác nhau, nhưng chủ yếu hồ sơ phải có các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị vay vốn;

– CMND/CCD còn hiệu lực;

– Giấy xác nhận độc thân/ Giấy đăng ký kết hôn;

– Giấy tờ chứng minh thu nhập;

– Hồ sơ tài sản đảm bảo (sổ đỏ…);

– Giấy tờ khác (nếu có).

Bước 2: Bộ phận thẩm định của ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và công ty định giá tiến hành định giá tài sản thế chấp là đất. Sau đó, ngân hàng sẽ quyết định người vay có được vay hay không và số tiền vay tối đa sẽ dựa trên giá trị tài sản này.

Bước 4:

– Duyệt khoản vay;

– Xác lập hợp đồng vay vốn; hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay/bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản);

– Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;

– Hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm;

– Cuối cùng ngân hàng tiến hành giải ngân.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ Luật Dân sự 2015.