Có nên khởi kiện chủ đầu tư bán căn hộ không giải chấp?

1. Có nên khởi kiện chủ đầu tư bán căn hộ không giải chấp?

Giải chấp hay còn được gọi là xoá thế chấp là một hình thức giải trừ tài sản đảm bảo dùng để thế chấp vay vốn ra khỏi tổ chức cho vay. Điều này đồng nghĩa với việc các khoản vay đã được thanh toán đầy đủ, tất cả các điều khoản của khoản vay đó đã được thỏa mãn và người cho vay sẽ không còn quyền cầm giữ tài sản đó nữa.

Hiện nay, hoạt động thế chấp tài sản diễn ra phổ biến tại nước ta. Khi thực hiện thế chấp, giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải đảm bảo thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan với nhau, một trong số đó là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ với đối phương.

Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

– Bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

– Bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

– Bên thế chấp có nghĩa vụ áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

– Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải thực hiện sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Bên thế chấp phải đảm bảo cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

– Bên thế chấp phải đảm bảo nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành.

– Bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; đồng thời không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.

Dựa vào nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, một trong những nghĩa vụ mà bên thế chấp cần đảm bảo tuân thủ là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp.

Do đó, khi tài sản đang được thế chấp, mà chưa được làm thủ tục giải chấp, thì người dân sẽ không được bán tài sản cho một chủ thể khác. Việc một cá nhân bán tài sản thế chấp khi chưa được giải chấp là hành vi vi phạm pháp luật, và bên nhận thế chấp hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa.

Xét trong trường hợp bài viết đưa ra, thì khi chủ đầu tư bán căn hộ không giải chấp, bên nhận thế chấp, hay bên mua căn hộ không giải chấp hoàn toàn có quyền khởi kiện và nên khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Hệ quả pháp lý của hành vi bán căn hộ không giải chấp:

Khi chưa tiến hành giải chấp, đồng nghĩa với việc tài sản vẫn thuộc dạng đang được thế chấp. Mà đã là thế chấp tài sản, thì các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng trách nhiệm của mình với bên còn lại và tài sản thế chấp.

Vậy một câu hỏi đặt ra, khi căn hộ (tài sản thế chấp) chưa được giải chấp, mà các cá nhân vẫn cố tình bán thì sẽ phải đứng trước hệ quả pháp lý như thế nào?

2.1. Hệ quả pháp lý giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp:

+ Khi bán căn hộ thế chấp khi chưa giải chấp, đồng nghĩa với việc bên thế chấp vi phạm quy định trong hợp đồng thế chấp, vi phạm nghĩa vụ mà mình phải đảm bảo thực hiện theo quy định của pháp luật.

+ Quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp với tài sản thế chấp không được đảm bảo. Trong một số trường hợp, trong quan hệ thế chấp, khi tiến hành giao kết hợp đồng thế chấp, các bên không đảm bảo thỏa thuận, giao kết đúng theo quy định của pháp luật về hình thức cũng như nội dung. Điều này khiến phát sinh hậu quả pháp lý, là khi bên thế chấp có hành vi bán tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng không đảm bảo đủ cơ sở, căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình (Hợp đồng vô hiệu).

Thực tế, với hành vi vi phạm về quan hệ thế chấp tài sản, pháp luật sẽ đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào tính đúng sai cũng được rạch ròi bảo đảm. Theo đó, khi mà căn cứ pháp lý không cụ thể, toàn diện, thì cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng rất khó để bám vào, bảo vệ quyền lợi của các cá nhân. Đây chính là một trong những hệ quả mà hành vi bán tài sản thế chấp khi chưa giải chấp.

2.2. Hệ quả pháp lý giữa bên bán căn hộ không giải chấp với bên mua căn hộ:

+ Trong trường hợp chưa giải chấp, thì quan hệ thế chấp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp vẫn được xác lập. Do đó, quan hệ dân sự (mua bán căn hộ giữa bên bán và bên mua không đảm bảo giá trị pháp lý). Tại trường hợp này, quan hệ mua bán căn hộ hoàn toàn có thể rơi vào tình trạng vô hiệu. Theo đó, bên bán và bên mua sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này, quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua căn hộ không được đảm bảo.

+ Tính pháp lý của quan hệ mua bán không được đảm bảo, sẽ khiến công tác quản lý hoạt động dân sự liên quan đến mua bán, trao đổi tài sản của cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng không được chuẩn chỉnh. Thậm chí, đây còn là cơ sở cho sự phát sinh các hành vi vi phạm pháp luật, trong đó có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

3. Phiếu yêu cầu đăng ký xóa thế chấp:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc,

PHIẾU YÊU CẦU XOÁ ĐĂNG KÝ

(Ban hành kèm theo Thông tư số 07 ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tư pháp)

Kính gửi:…………..

PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI YÊU CẦU XOÁ ĐĂNG KÝ

1.1. Tên đầy đủ của tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA)…………

1.2. Địa chỉ liên hệ:…..

1.3. Số điện thoại (nếu có): …… Fax (nếu có):……..

Địa chỉ thư điện tử (nếu có):…….

1.4. Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Chứng minh QĐND Hộ chiếu……..

GCN đăng ký doanh nghiệp/GCN đăng ký hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện/GP thành lập và hoạt động QĐ thành lập GP đầu tư/GCN đầu tư/GCN đăng ký đầu tư

Giấy tờ xác định tư cách pháp lý khác:………

Số:….

Cơ quan cấp… cấp ngày ….. tháng … năm

2. Mô tả tài sản thế chấp đã đăng ký:

2.1. Quyền sử dụng đất

2.1.1. Thửa đất số: ….; Tờ bản đồ số (nếu có):……. ;

Mục đích sử dụng đất:……….

Thời hạn sử dụng đất:………

2.1.2. Địa chỉ thửa đất:

2.1.3. Diện tích đất thế chấp:……….m2

(ghi bằng chữ: )

2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Số phát hành: ……….., số vào sổ cấp giấy:

Cơ quan cấp: ………. , cấp ngày ……… tháng ….. năm

2.2. Tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở

2.2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Số phát hành:…………, số vào sổ cấp giấy:

Cơ quan cấp:…………, cấp ngày …… tháng ….. năm

2.2.2. Số của thửa đất nơi có tài sản: ; Tờ bản đồ số (nếu có):

2.2.3. Mô tả tài sản gắn liền với đất/tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai:

2.3. Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở

2.3.1. Tên và địa chỉ dự án có nhà ở hình thành trong tương lai:

2.3.2. Loại nhà ở: Căn hộ chung cư; Nhà biệt thự; Nhà liền kề.

2.3.3. Vị trí căn hộ chung cư/ nhà biệt thự/ nhà liền kề:………

(đối với căn hộ chung cư: Vị trí tầng:……….; Số của căn hộ:…..…;

Tòa nhà …)

2.3.4. Diện tích sử dụng: ……… m2

(ghi bằng chữ: )

2.3.5. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có):

Số hợp đồng (nếu có):…………, ký kết ngày…… tháng….… năm

2.4. Dự án xây dựng nhà ở

2.4.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có):

Số phát hành:…………., số vào sổ cấp giấy:

Cơ quan cấp:…………, cấp ngày …… tháng ….. năm

2.4.2. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền

Số:………….

Cơ quan cấp:…………, cấp ngày …… tháng ….. năm

2.4.3. Số của thửa đất nơi có dự án xây dựng nhà ở:……….; Tờ bản đồ số (nếu có):

2.4.4. Tên dự án xây dựng nhà ở:……….

2.4.5. Mô tả dự án xây dựng nhà ở:………

2.5. Nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án xây dựng nhà ở

2.5.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Số phát hành:…………., số vào sổ cấp giấy:

Cơ quan cấp:…………, cấp ngày …… tháng ….. năm

2.5.2. Số của thửa đất nơi có nhà ở hình thành trong tương lai: …..; Tờ bản đồ số (nếu có):

2.5.3. Mô tả nhà ở hình thành trong tương lai:

3. Hợp đồng thế chấp: số (nếu có), ký kết ngày tháng năm

4. Thuộc đối tượng không phải nộp phí đăng ký

5. Tài liệu kèm theo:

7. Phương thức nhận kết quả đăng ký:

-Nhận trực tiếp

-Nhận qua đường bưu điện (ghi rõ địa chỉ)

Các bên cam đoan những thông tin được kê khai trên Phiếu yêu cầu này là trung thực, đầy đủ, phù hợp với thoả thuận của các bên và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin đã kê khai.

BÊN THẾ CHẤP

(HOẶC NGƯỜI ĐẠI DIỆN CỦA BÊN THẾ CHẤP)

(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu, nếu là tổ chức)

BÊN NHẬN THẾ CHẤP

(HOẶC NGƯỜI ĐẠI DIỆN CỦA BÊN NHẬN THẾ CHẤP /QUẢN TÀI VIÊN/NGƯỜI MUA TÀI SẢN THI HÀNH ÁN/CƠ QUAN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ/VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI)

(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu, nếu là tổ chức)

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015.