Có lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư không?

1. Có những hình thức đặt cọc mua căn hộ chung cư nào?

Có thể nói rằng, hiện nay thì giao dịch mua bán tài sản đặc biệt là bất động sản, trong đó có căn hộ chung cư ngày càng trở nên phổ biến trên thị trường. Đặt cọc được coi là một trong các giai đoạn tạo niềm tin không thể thiếu, mà đã và đang được khá nhiều người ưa chuộng, với tâm lý sợ mất phần, nên bên mua thường chấp nhận đặt một khoản tiền cọc để tạo niềm tin cho bên chủ đầu tư với tư tưởng rằng, chỉ cần đưa trước cho bên bán một số ít tiền thì nhất định họ sẽ “giữ chỗ” cho mình trong việc sẽ mua được căn hộ chung cư sau này. 

Đây được coi là một biện pháp bảo đảm, thể hiện quan hệ hứa mua hứa bản giữa bên chủ đầu tư và bên mua căn hộ chung cư nhất định.

Trên thực tế thì có thể kể đến một số hình thức đặt cọc mua chung cư phổ biến hiện nay như sau:

– Đặt cọc để sau đó ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hình thức này để nhằm tạo điều kiện cho người mua có thời gian để chuẩn bị đủ khoản tiền trong tương lai. Hình thức này hiện nay đang diễn ra phổ biến. 

– Đặt cọc sớm với chủ đầu tư với mong muốn giữ chỗ mua chung cư. Đây là trường hợp tài sản hình thành trong tương lai, hay còn gọi là đặt cọc để thực hiện quyền tài sản cụ thể là quyền mua bán căn hộ chung cư, dự án chưa được hoàn thành và cũng chưa thể bàn giao ngay tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó, vì thế thì người nào ứng trước ra ột khoản tiền để thể hiện thiện chí giao dịch thì sẽ được ưu tiên mua sau khi đã hoàn tất thủ tục hoàn công. Tuy nhiên đây cũng là trường hợp tồn tại nhiều rủi ro nhất. 

Do đó, có thể thấy, tồn tại rất nhiều hình thức đặt cọc mua bán căn hộ chung cư trên thị trường giao dịch bất động sản, tuy nhiên hình thức nào cũng tồn tại những góc khuất riêng của nó, lựa chọn hình thức nào đều phụ thuộc vào ý chí của các bên nhưng để lựa chọn được biện pháp bảo đảm an toàn nhất thì đòi hỏi người mua phải nắm chắc các thủ tục theo quy định của pháp luật. 

2. Có lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư không?

Thứ nhất, người mua cọc với chủ đầu tư khi căn hộ chung cư chưa có sổ. Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện hành nói riêng cũng như luật gốc Bộ luật Dân sự nói chung không có bất kì quy định nào về việc, người mua phải tiến hành trả tiền, đặt cọc trước với chủ đầu tư để mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên trên thực tế, theo thỏa thuận và ý chí của các bên thì hoạt động này vẫn được diễn ra, đây là kẽ hở để các chủ đầu tư thu được tiền trước của khách hàng khi mà dự án căn hộ chưa đủ điều kiện để chào bán. 

Chung cư mà chưa có sổ thì hầu như sẽ rơi vào trường hợp căn chung cư chưa tiến hành thủ tục hoàn công. Tức là quá quá trình xây dựng căn hộ hoàn thành, thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục hoàn công thì mới được cấp sổ hồng. Nếu như chủ đầu tư đó lại chưa hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì chưa đủ điều kiện để có thể xin cấp sổ. Hoặc quá trình xây dựng đang diễn ra, chưa hoàn thành, nhưng với tâm lý muốn được nhận được xuất mua, người mua tiến hành giao dịch đặt cọc. Trường hợp này sẽ được coi là mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên theo đánh giá khách quan thì việc các bên tiến hành đặt cọc để giữ chỗ không phù hợp với quy định của pháp luật, thực tế nó chỉ núp bóng dưới dạng huy động vốn của bên chủ đầu tư kéo theo đó là rất nhiều rủi ro cho bên khách hàng. Bởi theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì cấm việc kinh doanh đối với các bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và huy động vốn trái phép. Khi muốn bán căn hộ chung cư chưa có sổ thì chủ đầu tư đó phải có được thông báo chấp thuận cho phép bản của Sở xây dựng.

Do đó, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại khoản tiền mà bạn đã nộp, nếu chủ đầu tư không trả lại số tiền đó thì bạn có thể kiện ra tòa án để đòi lại, ngoài ra, nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn theo quy định của pháp luật dân sự. Hay nói cách khác, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại khoản tiền mà người mua đã giao trước đó, khi người mua cảm thấy chủ đầu tư không thể hoặc không thiện chí thực hiện nghĩa vụ khiến cho mục đích ban đầu khi đặt cọc không thực hiện được. Nếu như chủ đầu tư không trả lại số tiền đó thì bên mua hoàn toàn có thể kiện ra tòa án để đòi lại quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo thủ tục tố tụng dân sự.

Thứ hai, đặt cọc với cá nhân khi căn hộ chung cư đã có sổ. Trong quan hệ mua bán dân sự với nhau thì đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận. Thực chất nó là sự thỏa thuận của các bên. Trong thỏa thuận đặt cọc, cả hai bên đều có nghĩa vụ thực hiện những cam kết đã đưa ra, nếu một trong hai bên không thực hiện thì phải chịu hậu quả mất cọc hoặc bị phạt cọc tùy vào từng bên vi phạm cụ thể. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, số tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư đó sẽ được giải quyết như sau:

– Nếu sau khi thực hiện giao dịch đặt cọc mà không muốn mua căn hộ chung cư như thỏa thuận ban đầu nữa, thì hai bên không tiếp tục ký hợp đồng mua bán chung cư, đồng nghĩa với việc, tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc, bên bán không thực hiện hợp đồng vì thế mất cọc;

– Nếu trong trường hợp mà bên nhận cọc không muốn bán chung cư, thì bên nhận cọc phải hoàn trả tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc (hay còn gọi là phạt cọc) trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Do đó, đối với câu hỏi: Có lấy lại được tiền đặt cọc khi mua căn hộ chung cư không? Thì câu trả lời là hoàn toàn có tùy vào từng trường hợp cụ thể như trên. 

3. Làm sao để lấy lại tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư?

Trong trường hợp, nếu bên nhận cọc không có thiện chí hoặc không muốn trả lại tiền cọc thì bên mua có thể áp dụng một trong ba cách để đòi lại tiền cọc, đó là: Thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà án có thẩm.

– Thương lượng là biện pháp hàng đầu được xét đến nếu như không đạt được mục đích ban đầu, các bên sẽ tiến hành ngồi lại thương lượng với nhau xem bên còn lại có thiện chí hay không, phương pháp này tránh mất thời gian nhất, tuy nhiên nếu bên nhận cọc không thiện chí thì không thể lấy lại được cọc bằng phương pháp này do không có sự can thiệp của chính quyền;

– Hòa giải là phương pháp có sự tham gia của bên thứ ba là hòa giải viên, hòa giải viên sẽ đưa ra cho các bên phương hướng giải quyết tốt nhất, tuy nhiên nếu hòa giải không thành thì sẽ phải đưa ra Tòa giải quyết;

– Tòa án: Tòa án là phương pháp cuối cùng trong quá trình đòi lại cọc căn hộ chung cư, được đảm bảo thực hiện bởi sức mạnh cưỡng chế nhà nước. Vì thế nếu thỏa thuận, hòa giải không đạt được kết quả, thì tòa án là cơ quan được lựa chọn tiếp sau. Hồ sơ khởi kiện lên tòa để yêu cầu đòi lại cọc bao gồm: 

+ Đơn khởi kiện; 

+ Hợp đồng đặt cọc; 

+ Giấy tờ tuỳ thân của người khởi kiện như chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân…

4. Những lưu ý khi đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Từ những phân tích trên đây, để tránh những rắc rối về sau hoặc quá trình kiện tụng kéo dài, thì trước khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với loại hình căn hộ chung cư, thiết nghĩ nên lưu ý một số thông tin như sau:

– Căn hộ chung cư đó đã có sổ hồng hay chưa, giấy tờ căn hộ có hợp lệ theo quy định không; 

– Chủ đầu tư của chung cư đó có uy tín hay không, mức độ uy tín như thế nào, để tránh trường hợp đã đặt cọc nhưng do khả năng của chủ đầu tư mà căn hộ theo thời gian vẫn chưa thể hoàn thiện và bàn giao, nên chọn những chủ đầu tư uy tín với thời gian cam kết cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng để được đảm bảo quyền lợi tốt nhất; 

– Thông tin về hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, tình hình điện nước, an ninh của căn hộ có đảm bảo quy định nay không;

– Trong bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư sẽ ghi cụ thể về thông tin của bên và thông tin căn hộ. Cần xác định tính chính xác của các thông tin trên;

Với lý do đánh vào tâm lý đối với những khách hàng muốn mua căn hộ ngay từ khi căn hộ đó được đưa vào triển khai, chưa hoàn thành, thường họ sẽ phải lập hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư trong đợt công trình đang thi công, đây được coi là một hình thức tự nguyện. Mặc dù vậy, để tránh những rủi ro trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào, với tư cách là khách hàng, các chủ thể chỉ nên chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hoặc đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.