Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất ở không?

Hiện nay, có thể nói đối với một nước đang phát triển như Việt Nam thì việc vận động cũng như ra những chính sách ưu đãi cho các cá nhân, tổ chức thực hiện chuyển đổi từ thuần nông sang định hướng công nghiệp hiện đại là điều tất yếu được chính phủ quan tâm. Vậy đối với việc Nhà nước ta đưa ra khá nhiều ưu đãi đã khiến cho các cá nhân, tổ chức định hướng phát triển mạnh cho những năm gần đây.

Cùng là nhóm đất phi nông nghiệp thì liệu khi người sử dụng đất đang sử dụng với mục đích là làm nhà ở thì chuyển sang đất xây dựng nhà xưởng như thế nào. Vậy trong quá trình phát triển muốn có được một hệ thống nhà xưởng đảm bảo việc vận hành của máy móc thì đối với quỹ đất xây dựng nhà xưởng mà đang là đất ở thì có được xây dựng nhà xưởng luôn lên loại đất này hay không? Luật Dương Gia dựa trên những căn cứ pháp lý, quy định của pháp luật xin trình bày vấn đề này như sau:

1. Khái niệm và ký hiệu đất kinh doanh thương mại

– Định nghĩa: đất thương mại dịch vụ là loại đất dùng để xây dựng cơ sở với hoạt động mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ cũng như các công trình khác nhằm mục đích xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh, cũng như thương mại.

– Nhóm đất kinh doanh, thương mại có mã ký hiệu: SKK (đất khu công nghiệp), SKC (đất có sở sản xuất, kinh doanh), SKS (đất cho hoạt động khoáng sản), SKX (đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ).

2. Khái niệm và ký hiệu đất ở (thổ cư)

– Định nghĩa: đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình nhằm phục vụ cho nhu cầu đời sống;  là đất vườn, đất ao gắn liền với các nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc các khu dân cư (kể cả các trường hợp là vườn, ao gắn liền với các công trình nhà ở riêng lẻ) đã được nhà nước công nhận là đất ở.

– Kí hiệu đất ở: ONT (đất ở tại nông thôn), ODT (đất ở tại đô thị).

3. Những trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 57, của Luật Đất đai 2013 có nêu chi tiết như sau:

Quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của các cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2013 bao gồm những trường hợp đó là:

– Từ đất trồng lúa sang loại đất trồng cây lâu năm, hoặc từ đất trồng lúa sang đất trồng rừng, hoặc từ đất trồng lúa sáng đất nuôi trồng thủy sản, hoặc từ đất trồng lúa sang đất làm muối;

– Người sử dụng đất đang sử dụng đất với mục đích trồng cây hàng năm khác sang loại đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản được sử dụng dưới dạng hình thức ao, hồ, đầm;

– Người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi hình thức sử dụng đất vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp mà hiện tại đang sử dụng vào mục đích đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất hoặc đất rừng phòng hộ;

– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ đất phi nông nghiệp có mục đích không phải là đất ở sang mục đích là đất ở;

– Người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển sang loại đất phi nông nghiệp mà đang sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp;

– Người sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, hoặc là đất sử dụng vào mục đích đó là đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất thương mại, dịch vụ;

– Chuyển từ những loại đất thương mại, dịch vụ, đất phục vụ mục đích xây dựng công trình sự nghiệp sang loại đất với mục đích sản xuất đó là phi nông nghiệp;

– Người sử dụng đất có mục đích, nguyện vọng muốn chuyển từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà chuyển đổi sang loại đất với mục đích phi nông nghiệp mà được Nhà nước giao đất và thuộc loại đất mà có thu tiền thuê đất hoặc là đất mà được nhà nước có thu tiền sử dụng đất.

4. Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất kinh doanh, nhà xưởng

Từ quy định trên có thể thấy đối với diện tích đất mà phía người sử dụng đất đang sử dụng vào mục đích để ở mà người sử dụng đất lại có nhu cầu chuyển đổi sang đất nhà xưởng phục vụ vào các mục đích cho việc làm kinh doanh thì không cần thiết phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì trong hình thức chuyển đổi từ đất nhà ở sang loại đất xây dựng nhà xưởng không có được xếp vào nhóm nằm trong các loại đất cũng như mục đích chuyển đổi yêu cầu phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang loại đất được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà xưởng cần phải đảm bảo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và theo đúng kế hoạch sử dụng đất theo đúng quy định đã được quy định tại khoản 2, Điều 153, Luật Đất đai 2013 đã được nêu như sau: việc sử dụng đất dịch vụ, thương mại; hoặc loại đất phục vụ cơ sở sản xuất nông nghiệp phải đảm bảo được cấp phù hợp với quy hoạch, cũng như phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với dự án cũng như các quy định đối với việc bảo vệ môi trường, và cuối cùng là phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

Căn cứ vào điểm d, khoản 1, Điều 12 được quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT được quy định về vấn đề đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó là: đối với việc chuyển đổi đất ở sang loại đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở thì rơi vào trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng có yêu cầu về việc đăng ký biến động đất đai.

Đối với việc cá nhân, tổ chức đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà muốn xây dựng công trình xây dựng nhà xưởng trên đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất đó cần làm thủ tục xin cấp phép xây dựng theo đúng quy định đã được nêu trong Luật xây dựng năm 2014.

Điều kiện xin cấp phép xây dựng đối với các công trình tại khu vực đô thị thì cần đảm bảo về một số yếu tố tiên quyết như sau:

– Công trình xây dựng phải được đảm bảo phù hợp theo đúng mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiến hành phê duyệt;

– Công trình xây dựng đảm bảo về việc phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành duyệt. Đối với những công trình mà xin phép xây dựng ở các khu vực, hay trong tuyến phố tại đô thị đã được ổn định nhưng chưa có kế hoạch chi tiết xây dựng thì đối với những trường hợp này thì phải đảm bảo đối với vấn đề phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch hay phải phù hợp với quy chế kiến trúc đô thị hay phù hợp với thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành về quy định này.

– Người có yêu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất xây dựng nhà xưởng phải đảm bảo an toàn đối với công trình, và cả cho các công trình lân cận cũng như những yêu cầu đối với việc bảo vệ môi trường và các vấn đề liên quan đến phòng, chống cháy nổ; công trình đó phải bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, cũng như bảo vệ hành lang công trình thủy lợi, giao thông, năng lượng, khu di sản văn hóa, đê điều, hay cũng như di tích lịch sử-văn hóa; có tính toán đối với khoảng cách an toàn đến những công trình lân cận mà các công trình này được xếp vào diện dễ cháy, nổ, hay độc hại và những công trình mang tính thiết yếu có liên quan đến công tác quốc phòng và an ninh khu vực.

– Các công trình xây dựng này cũng phải đảm bảo yếu tố về thiết kế xây dựng đối với công trình mà đã được thẩm định cũng như đã được phê duyệt theo các quy định về từng loại công trình: như công trình xây dựng có sử dụng hoàn toàn vốn từ ngân sách nhà nước; hay đối với công trình xây dựng mà nguồn vốn được sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách; hoặc đó là những công trình được sử dụng vốn khác thì được quy định tùy theo đó về vấn đề phê duyệt  thiết kế, dự toán xây dựng hay đó là thẩm định thiết kế kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng hay đó là thẩm định thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, các công trình xây dựng công cộng hay đó là các công trình mà có ảnh hưởng đến cảnh quan, đến môi trường cũng như an toàn cộng đồng.

– Cuối cùng đó là hồ sơ về việc đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đảm bảo phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định đó là đối với hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình mới, hay hồ sơ cấp giấy phép xây dựng với loại công trình đối với những trường hợp không phải là xây dựng mới mà chỉ là các công trình mang tính chất sửa chữa, cải tạo công trình vốn có và cuối cùng là hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với loại công trình về vấn đề đề nghị di dời công trình.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi từ đất nhà ở sang đất xây dựng nhà xưởng thì cần đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên thì người dụng đất sẽ được cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà xưởng của mình. Cùng với đó công trình xây dựng nhà xưởng phải luôn đảm bảo về việc phù hợp với quy hoạch chi tiết về vấn đền xây dựng đã được phía bên cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vấn đề phê duyệt về yêu cầu; đảm bảo đối với việc phù hợp với mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của nhà nước đã được phê duyệt, phù hợp với thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt và đảm bảo đối với điều kiện an toàn về việc cấp phép xây dựng cho công trình đó.

Ngoài ra về vấn đề cần lưu ý đó là đối với mỗi tỉnh thành sẽ có những yêu cầu riêng về mật độ xây dựng công trình về việc đảm bảo mật độ xây dựng theo đúng quy định tại tỉnh thành đó.

Trên đây là toàn bộ tư vấn pháp lý của ban biên tập pháp luật công ty Luật Dương Gia về vấn đề có được xây dựng nhà xưởng lên đất ở hay không. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề này hay các quy định liên quan đến xây dựng cũng như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vui lòng liên hệ lại bộ phận của công ty chúng tôi.

Xin chân thành cảm ơn!