Có được xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo không?

1. Đất có quy hoạch treo được hiểu như thế nào?

Hiện nay pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không giải thích thế nào là quy hoạch treo. Mặc dù pháp luật không giải thích nhưng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 có quy định liên quan đến vấn đề này.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định thì diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Đồng thời, trên thực tiễn đại đa số người dân đều hiểu quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

Như vậy, từ phân tích trên có thể thấy quy hoạch treo được hiểu là đất thuộc khu vực có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng sau 03 năm không thực hiện, không điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Có được xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo không?

Khác với Luật Xây dựng năm 2014 thì vấn đề xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo được ghi nhận tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau: Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Theo đó, từ ngày 01/01/2021, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án hay nói cách khác là quy hoạch treo thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, trong đó thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Lưu ý: Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch trên ngoài việc được quy định tại Luật xây dựng còn được quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thứ hai, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền.

Như vậy, từ những phân tích trên có thể khẳng định hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất có quy hoạch treo nếu Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, khi được cấp giấy phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo thì cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.

Bên cạnh đó, để được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp trên đất có quy hoạch treo thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện cung cấp giấy phép xây dựng thì cần thỏa mãn những điều kiện riêng, cụ thể:

Thứ nhất, đối với nhà ở riêng lẻ, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Thứ hai, đối với công trình xây dựng, bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định.

3. Thủ tục xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoặc treo:

3.1. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo:

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo được quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị gồm:

Thứ nhất, đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu quy định.

Thứ hai, một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

Một là, bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

Hai là, bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;

Ba là, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;

Bốn là, đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

3.2. Thủ tục xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ. Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu.

Bước 4: Trả kết quả. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ trả kết quả cho cá nhân theo thời gian đã ghi tại giấy hẹn.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 số 65/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung năm 2020;

– Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 số 35/2018/QH14;

– Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng;