Được phép uỷ quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ không?

1. Được phép uỷ quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ không?

1.1. Ủy quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ được hiểu như thế nào? 

Vấn đề ủy quyền nói chung và ủy quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ nói riêng được quy định tại pháp luật dân sự hiện nay. Cụ thể là căn cứ theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành có quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: hợp đồng ủy quyền chính là khái niệm để chỉ sự thỏa thuận của các bên, theo đó thì bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh và vì lợi ích của bên ủy quyền, còn bên ủy quyền thì sẽ phải trả thù lao cho bên nhận ủy quyền nếu như có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó có thể thấy, uỷ quyền đứng tên sổ đỏ cũng là một dạng của hợp đồng ý quyền dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Uỷ quyền đứng tên sổ đỏ chính là việc mà bên mua và bên bán hoặc hai bên ủy quyền cho người khác để thực hiện toàn bộ thủ tục sang tên sổ đỏ. Quá trình ủy quyền sẽ phải được tiến hành theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Và người được ủy quyền sẽ thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền, nếu vượt quá phạm vi ủy quyền sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Hiện nay thì ủy quyền được thực hiện dưới hai hình thức. Đó là hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền sẽ được áp dụng đối với các công việc liên quan đến định đoạt tài sản như thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn … và giấy ủy quyền sẽ được áp dụng trong trường hợp thực hiện các công việc hành chính liên quan đến những quá trình đăng ký biến động hoặc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Được phép uỷ quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ không?

Để trả lời cho câu hỏi: liệu rằng có được phép ủy quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ hay không? Thì cần phải tìm hiểu rõ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ thể là căn cứ tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành có thể thấy: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được coi là một dạng chứng thư pháp lý thể hiện rõ quyền của chủ sở hữu hợp pháp để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng. Vì thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là một trong những loại giấy tờ quan trọng, mà người ta thường hay gọi bằng một cái tên dân dã quen thuộc đó là sổ đỏ và sổ hồng. Đây được coi là một dạng chứng thư pháp lý để nhà nước xác định quyền sở hữu hợp pháp của các chủ thể là cá nhân và tổ chức đối với đất và nhà ở đó. Ngoài ra, thì việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất cũng như chủ sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được pháp luật Việt Nam hiện nay quy định như sau:

– Các đối tượng là người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được ghi tên trên sổ đỏ và sổ hồng với các thông tin cụ thể như: họ và tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân và địa chỉ thường trú … ;

– Các đối tượng là chủ sở hữu đất và chủ sử dụng đất hợp pháp không cùng là một người thì khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cấp riêng sổ đỏ và sổ hồng đối với từng người, sổ cấp cho người nào thì sẽ chỉ thông tin của người đó theo đúng quy định của pháp luật;

– Đối với trường hợp mà nhiều người cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản cũng như có sự thỏa thuận về việc cấp sổ đỏ cho người đại diện ký văn bản thỏa thuận này sẽ phải được công chứng và chứng thực để đáp ứng yêu cầu về mặt nội dung và hình thức, sau đó thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người đại diện đó theo như thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên thì trên sổ đỏ, ngoài dòng ghi thông tin về người đại diện ký sổ đỏ đó vẫn phải thể hiện và ghi đầy đủ các thông tin của những người đồng sở hữu khác.

Ngoài ra thì bên cạnh đó, vấn đề ủy quyền đã được quy định cụ thể tại Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành như đã phân tích ở trên. Đồng nghĩa với việc, vấn đề ủy quyền chỉ xảy ra khi các bên có thỏa thuận để một bên thực hiện công việc thay mặt cho bên kia và vì lợi ích của bên kia, vấn đề ủy quyền này có thể có thù lao hoặc không có thù lao tùy theo sự thỏa thuận. Vì thế có thể thấy, Ủy quyền là việc hướng đến thực hiện thay cho người khác một công việc nhất định, trong khi đứng tên trên sổ đỏ lại là thể hiện sự công nhận của nhà nước về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một cá nhân cụ thể. Do đó đây là hai vấn đề độc lập và không hề liên quan đến nhau.

Vì thế đối với câu hỏi: liệu có được phép ủy quyền cho người khác đứng tên trên sổ đỏ hay không? Thì căn cứ theo quy định của pháp luật cũng như quá trình phân tích ở trên, câu trả lời sẽ là không được phép ủy quyền đứng tên thay trên sổ đỏ. Chỉ có thể xảy ra hiện tượng đại diện đứng tên trên sổ đỏ khi có nhiều người sở hữu chung và đồng sở hữu, còn vấn đề ủy quyền đứng tên thay trên sổ đỏ nó gắn liền với cá nhân của mỗi chủ thể vì thế trường hợp này pháp luật không ghi nhận.

2. Một số rủi ro khi ủy quyền cho người khác đứng tên sổ đỏ:

Theo như phân tích ở trên thì có thể thấy, việc đứng tên trên sổ đỏ đồng nghĩa với việc đó được xác định là chủ sở hữu hợp pháp, là chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở cũng như tài sản gắn liền với đất được nhà nước công nhận và bảo vệ. Đồng thời thì có thể thấy, việc đứng tên trên sổ đỏ không được pháp luật ghi nhận. Theo đó nếu như để cho một người khác đứng tên trên sổ đỏ thay cho mình thì sẽ gặp phải nhiều vấn đề ruổi do trong tương lai không thể lường trước được, các chủ thể cần cân nhắc vấn đề này, nhằm mục đích tránh những vấn mắt không đáng có. Có thể kể đến một số rủi ro như sau:

– Người được ủy quyền đứng tên trên sổ đỏ sẽ không sang tên lại sổ đỏ cho người ủy quyền (tức là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và căn nhà đó), người được ủy quyền sẽ không trả lại tài sản cho người uỷ quyền dẫn đến hai bên xảy ra tranh chấp kéo dài;

– Khi có tranh chấp xảy ra thì các chủ thể có có căn cứ để xác định chủ sở hữu thực sự của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó, vì thế rất khó để bảo vệ quyền lợi thật sự cho chủ sở hữu hợp pháp;

– Người được ủy quyền đứng tên trên sổ đỏ có thể tiến hành chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch khác như tặng cho, để thừa kế, góp vốn … cho các chủ thể khác. 

Do đó có thể thấy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật thì trước khi ủy quyền cho người khác đứng tên trên sổ đỏ thay cho mình thì người chủ sở hữu hợp pháp thực sự cần phải tiến hành các thỏa thuận với người đó sao cho đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu có thể thì hai bên sẽ phải lập văn bản có công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Sau này nếu xảy ra tranh chấp thì cần phải chuẩn bị được đầy đủ các giấy tờ chứng minh về thỏa thuận nhờ người đứng tên trên sổ đỏ và phải có người làm chứng. Tòa án khi đó sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng cũng như hiện trạng và tài liệu chứng cứ của các bên đưa ra để quyết định xem ai là chủ thực sự của mảnh đất đó. Tuy nhiên đứng trước những rủi ro nêu trên thì để đảm bảo một cách tốt nhất quyền lợi của các chủ thể thực sự thì không nên nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ thay cho mình.

3. Ủy quyền để quản lý và sử dụng bất động sản:

Có thể thấy theo quy định của pháp luật hiện nay, nếu như có nhu cầu và mong muốn thì các chủ thể có thể ủy quyền cho người khác để quản lý và sử dụng bất động sản của mình, tức là chỉ cho phép họ quản lý và sử dụng bất động sản thay cho mình chứ không có quyền định đoạt bất động sản đó. Và nếu như các chủ thể muốn ủy quyền cho người khác quản lý và sử dụng bất động sản thay cho mình tạm thời thì cần phải có hợp đồng ủy quyền có công chứng hợp pháp theo quy định của pháp luật, tiến hành công chứng và chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật đã quy định. Khi đó thì các chủ thể cần chuẩn bị những giấy tờ sau: hợp đồng ý quyền hoặc giấy ủy quyền theo mẫu phù hợp với quy định của pháp luật về mặt nội dung và hình thức, giấy tờ tùy thân của các bên như căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn … sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch, và các giấy tờ cùng tài liệu khác có liên quan. Đồng thời cũng cần phải lưu ý rằng, trong giấy ủy quyền đó phải ghi đầy đủ các thông tin của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền, thời hạn ủy quyền cũng như nội dung và phạm vi ủy quyền, vấn đề thù lao và phương thức trả thù lao (nếu có), đồng thời phải có chữ ký xác nhận của hai bên, phải được công chứng chứng thực tại cơ quan công chứng theo đúng trình tự thủ tục do pháp luật quy định, khi đó thì mới đảm bảo được tính pháp lý của giấy ủy quyền này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.