Có được mua lại đất trúng đấu giá không? Thủ tục thế nào?

  1. Đất đấu giá là gì? Có được mua lại đất trúng đấu giá không?

1.1. Đất đấu giá được hiểu thế nào?

Đất đấu giá được hiểu là khu đất do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và diện tích đất này có thể được Ủy ban nhân dân cấp quận trở lên tiến hành tổ chức bán dưới hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích của việc đấu giá quyền sử dụng đất là để gây quỹ nâng cấp cơ sở hạ tầng công cộng hoặc tiến hành xây dựng các dự án khác mà địa phương có nhu cầu.

Việc tiến hành thực hiện thủ tục bán đấu giá đất sẽ thông qua Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên, cơ quan này sẽ cung cấp công khai thông tin thửa đất cho nhiều người cùng biết đến. Hình thức này sẽ tiếp cận được nhiều các cá nhân, tổ chức khác nhau tiến hành vào việc mua bán. Theo đó, người nào trả giá cao nhất thì sẽ được nhận quyền sử dụng đất. Khu đất được đem ra đấu giá cần đáp ứng những điều kiện cơ bản được quy định dưới đây:

 – Thứ nhất, phải xem xét rõ khu đất đấu giá phải là đất sạch không; có sự lấn chiếm hoặc không cho thuê không có khiếu kiện, tranh chấp với bất kỳ một cá nhân, tổ chức nào;

– Thứ hai, khi tiến hành đấu giá khu đất này thì Sở quy hoạch và kiến trúc sẽ là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, khớp nối với các quy hoạch chung sao cho phù hợp với thực tiễn;

 – Thứ ba, Sở Tài chính sẽ là cơ quan duyệt đơn giá khởi điểm để đưa ra công khai  làm cơ sở bán đấu giá đất;

 – Thứ tư, để đưa ra đấu giá thì khu đất này phải đảm bảo đầy đủ hạ tầng, hệ thống điện, đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước. Mục tiêu chính đó là đảm bảo cuộc sống đầy đủ tiện nghi đối với những cá nhân khi quyết định mua đất đấu giá.

1.2. Có được mua lại đất trúng đấu giá không?

 Hiện nay, không hề có quy định cụ thể nào liên quan đến việc cấm mua lại đất trúng đấu giá. Luật đất đai chỉ quy định cụ thể những điều kiện để cá nhân có thể thực hiện chuyển nhượng đất đai quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng đã ghi nhận những điều kiện này:

– Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tiến hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và nằm trong các trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của luật này;

– Điều kiện thứ hai cần nhắc đến đó là đất không diễn ra tranh chấp;

 – Điều kiện thứ ba phải đảm bảo việc quyền sử dụng đất không bị kê biên trong quá trình thi hành án;

– Thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những điều kiện quan trọng để các cá nhân có thể tiến hành chuyển nhượng đất đai hoặc quyền sử dụng đất.

Với quy định nêu trên, cá nhân khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một cá nhân, tổ chức khác thì cần đảm bảo những yếu tố đã nêu trên. Còn đối với trường hợp đất đã được trúng đấu giá, nếu nhà đất chưa được đăng ký sang tên về sử dụng đất thì người trúng đấu giá phải tiến hành thủ tục sang tên chuyển nhượng tài sản này, sau đó mới tiến hành chuyển nhượng lại cho một cá nhân hay tổ chức khác theo nhu cầu.

2. Thủ tục mua lại đất trúng đấu giá:

Sau khi đã hoàn thành đấu giá đất thì cá nhân cần thực hiện thủ tục thay đổi về người sử dụng đất và để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn được gọi là sang tên đất đai. Trong trường hợp cá nhân tiến hành mua bán lại đất đấu giá sẽ không có sự thay đổi nhiều về thủ tục. Theo hướng dẫn tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/ 2017/NĐ-CP thì thủ tục mua lại đất trúng đấu giá sẽ thực hiện như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán đất đã trúng đấu giá và đem đi công chứng

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị sang tên đất trúng đấu giá cho người mua lại

Hồ sơ sang tên đất trúng đấu giá gồm các giấy tờ được quy định tại khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT  như sau:

– Chuẩn bị mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu 09/ĐK;

–  Hợp đồng mua lại đất trúng đấu giá đã được công chứng;

– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất trúng đấu giá (trừ trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án);

–  Cần có 01 văn bản ghi nhận  kết quả đấu giá quyền sử dụng thửa đất đấu giá theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành;

Ngoài ra, các bên có nhu cầu mua bán đất trúng đấy giá thì nên chuẩn bị thêm: giấy tờ tùy thân như căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng;

Nơi nộp hồ sơ trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan tiếp nhận xem xét hồ sơ và thực hiện các công việc sau đây nếu hồ sơ hợp lệ, đúng theo quy định pháp luật:

– Nhanh chóng phân công cán bộ xuống địa điểm có đất để trích đo địa chính thửa đất (tình huống này sẽ áp dụng trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính chính quy tại vị trí thửa đất đấu giá, hoặc chưa thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc người trúng đấu giá chỉ nhận quyền sử dụng một phần thửa đất);

– Chuyển toàn bộ hồ sơ, thông tin về đất sang phía cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ phát sinh qua giao dịch này. Người trúng đấu giá đóng nộp thuế phí theo thông báo từ cơ quan thuế;

– Cơ quan này có trác nhiệm xác nhận thay đổi thông tin chủ sở hữu đất đã trúng đấu giá. Sự thay đổi này sẽ được ghi nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận theo yêu cầu của người trúng đấu giá trong các trường hợp luật định. Đồng thời, việc cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính cùng phải được thực hiện;

Bước 4: Nhận kết quả

Người nhận chuyển nhượng đất mua do trúng đấu giá sẽ nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã được ghi nhận tên của mình.

3.  Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có phải công chứng không?

Liên quan đến vấn đề mua bán bất động sản đấu giá thì trước đây Bộ luật Dân sự 2005 khi còn hiệu lực cũng đã ghi nhận tại Khoản 5 Điều 459, trong điều khoản này đã nêu rõ việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá như sau:

Cá nhân, tổ chức khi tiến hành mua bán bất động sản bán đấu giá phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nếu pháp luật có quy định.

Với quy định nêu trên, khi mua bán tài sản đấu giá là nhà đất thì việc thành lập các văn bản ghi nhận sự thống nhất, thỏa thuận giữa các bên bắt buộc phải diễn ra và phải đem đi công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Hiện tại, Bộ luật Dân sự 2015 đang có hiệu lực thì về việc mua bán tài sản đấu giá không có quy định cụ thể về vấn đề này mà chỉ nêu nguyên tắc chung của việc mua bán tài sản đấu giá là phải đảm bảo khách quan, công khai, và minh bạch.

Đồng thời, tại Luật đấu giá tài sản cũng không có quy định cụ thể về việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;

Xét đến các quy định liên quan đến nhà ở hoặc đất đai thì trong Điều 122 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi 2022 và tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận khi lập hợp đồng mua bán bằng nhà ở, quyền sử dụng đất thì đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một trong hai bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Với các quy định đã nêu trên, ta nhận thấy có những điều khoản chưa có sự thống nhất vs nhau về lĩnh vực mua bán đất trúng đấu giá. Tuy nhiên, liên quan đến các giao dịch về đất đai thì việc mua bán tài sản đấu giá là đất ở, nhà ở phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một trong các bên hành nghề kinh doanh bất động sản.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

Luật Đất đai 2013;

Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2022;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.