Có được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà duy nhất?

1. Căn cứ pháp lý:

Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014

Nghị định 65/2013/NĐ-CP

Thông tư 111/2013/TT-BTC

2. Nội dung tư vấn:

Dựa theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn được bồi thường một suất tái định cư và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà vào tháng 10/2017. Nay gia đình bạn đang muốn bán lại căn nhà/ mảnh đất này cho người khác. Để xác định việc bạn có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không cần xem xét phương diện sau:

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 2, Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Điều 2, Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở… được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú nhưng có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. 

Xem xét trong trường hợp của bạn, bố mẹ bạn đang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người khác thì trong trường hợp này, thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn ở đây được xác định thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân, và bố mẹ bạn là người nộp thuế.

Trong trường hợp này, để xác định về việc bố mẹ bạn có phải nộp thuế khi chuyển nhượng nhà ở, đất đai trong trường hợp này thì cần xác định bố mẹ bạn có thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân không. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn thuế nếu thuộc một trong các trường hợp:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế nếu đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, cụ thể:

“Điều 4: Thu nhập được miễn thuế

…2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau: 

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó); 

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; 

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ; 

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật. “

Đồng thời, tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC cũng có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo đó: Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở sẽ được miễn thuế nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Chỉ duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau: 

Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế. 

Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. 

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. 

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. 

Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn được cấp đất ở hoặc nhà ở tái định cư và được nhận sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) vào ngày 02/10/2017 và trong khoảng thời gian đó, bố mẹ bạn không đứng tên bất cứ tài sản nào khác. Trong trường hợp này, giả sử đây là căn nhà hoặc mảnh đất mà gia đình bạn được tái định cư là căn nhà hoặc mảnh đất mà gia đình bạn sở hữu thì căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bổ sung bởi khoản 3, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khi chuyển nhượng lại căn nhà hoặc mảnh đất này, bố mẹ bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng điều kiện:

– Tài sản này bố mẹ bạn đã sở hữu (tính đến thời điểm chuyển nhượng) tối thiểu 183 ngày.

– Nhà ở hoặc đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.

– Bố và mẹ bạn chưa có quyền sở hữu nhà ở, hay quyền sử dụng đất ở nơi khác dù đó là tài sản chung vợ chồng hoặc tài sản riêng của mỗi người.

Trường hợp tại thời điểm chuyển nhượng, bố và mẹ bạn – người chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà không đáp ứng các điều kiện trên thì bố mẹ bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà, hoặc mảnh đất này. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định theo quy định tại Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Về thủ tục kê khai và nộp thuế: Bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

 – Tờ khai lệ phí trước bạ (02  bản do bên mua ký).

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).

 – Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).

– Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở đã lập (02 bản chính).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực).

– 02 bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

Hồ sơ này bạn sẽ nộp tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân quận hoặc nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc.

Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, cơ quan tiếp nhận sẽ có giấy hẹn để người làm thủ tục nhận thông báo nộp thuế. 

Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo quy định.

– Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai đã nộp thuế.

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận sổ.

Như vậy, việc bố mẹ bạn có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không khi thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà, hoặc mảnh đất duy nhất phụ thuộc vào việc có đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định hay không. Trường hợp này, dựa trên cơ sở pháp luật được trích dẫn ở trên, bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế của mình để có sự xác định cụ thể.