Có được giao kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng lời nói?

1. Có được giao kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng lời nói?

1.1. Cần tuân thủ những tiêu chí gì để mua bán đất đai có giá trị pháp lý:

Quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, các tài sản gắn liền với đất là một loại tài sản đặc biệt và các cá nhân, tổ chức phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện do luật định thì mới có thể chuyển nhượng các tài sản này cho những chủ thể khác. Các điều kiện này bao gổm:

– Có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo đúng quy định của pháp luật (các giấy tờ này có thể gồm có Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trong trường hợp là chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp thì giấy tờ là quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp là nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ phải cần khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc những giấy tờ thay thế khác theo quy định của pháp luật);

– Đất không có tranh chấp: Để thực thi điều kiện này, thì các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên ở trong quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất đai, thì theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai sẽ được chia thành “tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung, chuyển nhượng về quyền sử dụng đất ở nói riêng theo pháp luật đất đai là “quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”. Tuy nhiên, căn cứ vào quy định của pháp luật tố tụng dân sự và luật thi hành án dân sự, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn chứa tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi quyền sử dụng đất chưa bị kê biên. Những trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản nhằm đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

+ Thứ nhất, kê biên quyền sử dụng đất theo pháp luật tố tụng dân sự. Đây chính là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời mà được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật;

+ Thứ hai, sau khi mà bản án hay quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án;

+ Thứ ba, quyền sử dụng đất bị áp dụng những biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp để bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế để thi hành án mà quyền sử dụng đất bị chuyển đổi, tặng cho hay thế chấp, cầm cố cho người khác thì quyền sử dụng đất bị kê biên, xử lý để thi hành án;

+ Thứ tư, việc kê biên, xử lý quyền sử dụng đất là khối tài sản chung của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với các tài sản chung là quyền sử dung đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi những tài sản khác không đủ để thực hiện thi hành án hoặc khi có đề nghị của các đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự;

– Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: Theo pháp luật về đất đai, thời hạn sử dụng đất ở đối với các hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu dài”, còn thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức được xác định là “theo thời hạn của dự án”. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay là “xác định cụ thể” sẽ căn cứ vào chủ thể hợp đồng.

1.2. Có được giao kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng lời nói?

Tại khoản 2 Điều 119 Bộ Luật Dân sự có quy định trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản mà có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Thêm nữa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện công chứng tại cơ quan có thẩm quyền thực hiện công chứng vì căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, tại Điều này cũng đã nêu rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài việc chủ thể trong giao dịch mua bán đất đai phải tuân thủ các điều kiện để việc mua bán đất có giá trị pháp lý đã nêu ở mục trên thì các chủ thể trong việc mua bán đất đai bắt buộc phải lập hợp đồng mua bán đất đai bằng văn bản và phải có công chứng trong hợp đồng.

Như vậy, giao kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng lời nói sẽ không có giá tri pháp lý vì không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức, dẫn đến hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu.

2. Phương thức giải quyết khi các bên đã mua bán nhà đất bằng lời nói:

Như đã phân tích ở trên thì việc các bên giao dịch mua bán đất đai với nhau bằng lời nói thì giao dịch đó sẽ không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, khi giao dịch đó đã xảy ra thì các bên có thể giải quyết tình huống của mình theo các phương án sau:

2.1. Tự hòa giải:

Theo phương châm “dĩ hòa vi quý” nên nếu có thể thì các bên nên lựa chọn phương án này để giải quyết vấn đề của mình. Nếu như các bên trong giao dịch có thiện chí với nhau thì sẽ giải quyết vấn đề theo thỏa thuận của các bên. Ở đây có thể sẽ có hai trường hợp xảy ra, đó là:

– Trường hợp 1: Hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau

Ở trường hợp này, nếu người mua không mua đất và người bán cũng đồng ý không bán nữa, theo thỏa thuận của các bên thì sẽ trả lại co nhau những gì đã nhận của nhau, nếu người bán đã nhận tiền sẽ trả lại tiền, người mua trả lại đất hoặc những thỏa thuận khác mà các bên đã nhất chí thỏa thuận với nhau.

– Trường hợp 2: các bên đều đồng nhất mua bán với nhau

Trong trường hợp này, nếu như các bên đều đồng nhất mua bán với nhau thì sẽ làm lượt các bước theo quy định của pháp luật về mua bán đất đai, cụ thể:

+ Xét về điều kiện mua bán đất đai

+ Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Nộp thuế, phí

+ Đăng ký biến động đất đai.

2.2. Các bên có tranh chấp:

Khi có phát sinh tranh chấp về việc mua bán nhà đất mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì các bên có thể khởi kiện tại Tòa án cấp huyện nơi có đất tranh chấp để giải quyết.

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện thực hiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án, bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện (lưu ý, trong đơn khởi kiện phải đáp ứng các nội dung chính được quy định tại khoản 4  Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Mẫu đơn khởi kiện tuân thủ theo Mẫu số 23 – DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao thực hiện ban hành ngày 13/01/2017;

– Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân hoặc căn cước công dân có chứng thực của người khởi kiện;

– Các tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh về yêu cầu khởi kiện.

Tòa án có trách nhiệm cấp cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày đã nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án sẽ thực hiện phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày thẩm phán được phân công thì Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ các điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc về thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải thông báo ngay cho người khởi kiện để cho người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày mà nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án giấy biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thực hiện thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013.