Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất không? Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất?
Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất không? Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Cho em hỏi: Khi mà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho người khác rồi, tới ngày trả đủ số vàng còn lại mà người đó không có mặt để nhận số vàng còn lại và giao lại sổ quyền sử dụng lại cho người nhận chuyển nhượng, mà giờ người đó ủy quyền lại cho người khác thưa ra tòa để lấy lại phần đất đã sang lúc trước, vậy thì đúng hay sai? Người được ủy quyền đó có quyền hạn như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005:
Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Vì bạn không trình bày rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ đất đã được công chứng, chứng thực hay chưa nên tùy trường hợp sẽ giải quyết như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực
Bộ luật dân sự 2005 có quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Căn cứ theo các quy định trê thì bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận quyển nhượng có nghĩa vụ trả đủ tiền và đúng thời hạn, phương thức mà các bên đã thỏa thuận. Do vậy, trong trường hợp của bạn thì nếu hợp đồng chuyển nhượng đã tiến hành và hoàn tất thủ tục công chứng mà người chuyển nhượng không nhận tiền và không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì là bên chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy việc người chuyển nhượng không nhận tiền còn khởi kiện yêu cầu đòi lại đất là không đúng quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ đất không được công chứng, chứng thực thì hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nghĩa là chủ đất lấy lại đấy và trả lại tiền cho bạn nên chủ đất khởi kiện là có căn cứ pháp luật.
>>> Luật sư tư vấn pháp
Về việc chủ đất ủy quyền cho người khác khởi kiện, tại Điều 142 và Điều 144 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về đại diện theo ủy quyền như sau :
Điều 142. Đại diện theo ủy quyền
1. Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện.
Điều 144. Phạm vi đại diện
1. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Phạm vi đại diện theo ủy quyền được xác lập theo sự ủy quyền.
3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.
4. Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.
5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy trong trường hợp này, chủ đất có quyền ủy quyền cho người khác đại diện mình khởi kiện và thực hiện ác quyền, nghĩa vụ nhất định trong quá trình giải quyết vụ kiện. Quyền và nghĩa vụ của người được ủy quyền phụ thuộc vào nội dung ủy quyền giữa chủ đất và người đó trong
