Có được đòi lại đất đã thỏa thuận làm lối đi chung không?

1. Quy định chung về lối đi chung giữa các bất động sản liền kề: 

Có thể nói, lối đi chung đóng vai trò vô cùng quan trọng giữa các bất động sản với nhau, đặc biệt là đối với những bất động sản bị vây bọc, không có lối đi ra các đường công cộng, vì vậy đặt ra nhu cầu về lối đi chung. Nguồn gốc của lối đi chung khá đa dạng, có thể kể đến một số trường hợp sau đây:

– Lối đi chung được hình thành từ lối mòn hoặc đã được sử dụng lâu năm qua nhiều thời kỳ, và được các chủ thể công nhận đó là lối đi chung không có bất kỳ tranh chấp nào; 

– Lối đi chung do những người sử dụng đất phía ngoài dành ra cho các bất động sản phía trong hoặc theo sự thỏa thuận của các bên, hoặc thông qua các giao dịch chuyển nhượng cho người sử dụng đất thuộc bất động sản phía chồng để họ có lối đi ra phía đường công cộng; 

– Lối đi chung do các chủ sử dụng đất hợp pháp cắt một phần đất của mình để tạo ra. Đồng thời lối đi chung tạo thành ranh giới sử dụng đất giữa các bất động sản liền kề, hay còn được gọi là đường đi chung hoặc ngõ đi chung.

Như vậy thì có rất nhiều nguồn gốc để hình thành lối đi chung. Tuy nhiên có thể đưa ra một khái niệm cơ bản nhất về lối đi chung như sau: Lối đi chung là khái niệm để chỉ phần diện tích đất được cắt ra để các chủ thể sử dụng đất hợp pháp sử dụng làm lối đi giữa các bất động sản liền kề.

Căn cứ theo quy định của pháp luật cụ thể là tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về lối đi qua, cụ thể như sau:

– Chủ sở hữu có bất động sản bị bao bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi hoặc lối đi không đủ để ra đường công cộng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản bao bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Và chủ sở hữu các bất động sản bao bọc cần phải có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các bất động sản bị bao bọc một lối đi hợp lý. Lối đi được mở trên bất động sản liên kỳ nào được gọi là thuận tiện và hợp lý nhất thì sẽ được mở trên bất động sản đó, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm và lợi ích của bất động sản bị bao bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho các bất động sản mở lối đi chung. Chủ sở hữu các bất động sản hưởng quyền về lối đi chung cần phải đền bù cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền (tức là các bất động sản phải mở lối đi chung) một khoản tiền hợp lý theo sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; 

– Vị trí, giới hạn và chiều dài hoặc chiều rộng, chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận sao cho phù hợp và đảm bảo quyền lợi của các bên, sự thỏa thuận phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên, nếu như có tranh chấp về lối đi thì sẽ yêu cầu tòa án hoặc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để xử lý theo quy định của pháp luật; 

– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu và chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho những người phía chồng theo quy định của pháp luật mà không có đền bù.

2. Có được đòi lại đất đã thỏa thuận làm lối đi chung hay không?

Hiện tại nhiều người đặt ra câu hỏi: Có được đòi lại đất đã thỏa thuận làm lối đi chung hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải xem xét trên nhiều khía cạnh khác nhau.

Thứ nhất, nếu như gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đã thể hiện rõ ngõ đó được xác định là lối đi chung giữa các bất động sản liền kề. Thì gia đình bạn sẽ rất khó để đòi lại lối đi chung đó. Nếu như để đòi lại lối đi chung đó thì gia đình bạn cần phải chứng minh lối đi chung đó là tài sản riêng của gia đình mình, rất khó để có thể thực hiện hoạt động chứng minh này, và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã thể hiện đó là lối đi chung, cho nên trong trường hợp này để đòi lại lối đi chung là không khả thi.

Thứ hai, trường hợp gia đình bạn chứng minh được lối đi chung đó là tài sản riêng, tuy nhiên các bất động sản liền kề lại không có lối đi ra đường công cộng, tức là bất động sản đó được xác định là bất động sản bị vây bọc theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên. Thì gia đình bạn cũng sẽ phải có nghĩa vụ mở cho họ một lối đi hợp lý, bởi vì họ không còn lối đi nào khác và vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của họ trong quá trình khai thác và sử dụng đất, thì bạn cũng không thể đòi lại phần đất làm lối đi chung này. 

Thứ ba, nếu trong hồ sơ địa chính và trong các loại giấy tờ đều ghi nhận lối đi chung này đã được hình thành trong thời gian trước đó và nằm trong phần diện tích của gia đình bạn, sau đó bạn đã thực hiện giao dịch bán lại cho gia đình bên cạnh, và hộ gia đình bên cạnh đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên cũng chưa có bất kỳ sự thỏa thuận nào về núi đi làm, thì đây sẽ được coi là cơ sở để các bất động sản liền kề có quyền sử dụng đất đối với phần đường đi đó. Đồng thời thì đây cũng chính là lối đi duy nhất mà các bất động sản xung quanh có thể đi qua và gia đình bạn sẽ có nghĩa vụ danh lối đi đó cho các bất động sản bị vây bọc. Nếu như các bên có thỏa thuận thì các bất động sản liền kề sẽ cần phải trả cho bạn một khoản tiền đền bù khi đi qua lối đi này. Còn nếu như các bên có sự thỏa thuận đây là lối đi chung thì các hộ dân xung quanh hoàn toàn có quyền đi qua lối đi chung đó và sử dụng lối đi chung đó một cách hợp pháp.

Như vậy thì có thể thấy, nếu như các bên có tranh chấp về lối đi chung thì cần phải thực hiện thủ tục tranh chấp đất đai, và loại tranh chấp này sẽ được xác định là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Nếu như các bên không thể thỏa thuận được với nhau về lối đi chung thì sẽ tiến hành hoạt động khởi kiện lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định và bảo vệ tối đa quyền lợi của các bên.

3. Thủ tục giải quyết đòi lại đất đã thỏa thuận làm lối đi chung: 

Bước 1: Các bên chủ động ngồi lại thỏa thuận thương lượng với nhau. Đây được xem là giai đoạn không bắt buộc. Tuy nhiên vấn đề tự thỏa thuận là một trong những phương án tối ưu để hạn chế chi phí về mặt thủ tục và để các bên biết được nhu cầu và mong muốn cũng như nguyện vọng của bản thân.

Bước 2: Hòa giải tại cấp cơ sở. Nếu các bên không thể tự hòa giải được với nhau thì sẽ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hoạt động hòa giải. Nếu như hòa giải không thành thì sẽ lập biên bản không thành. Thủ tục hòa giải tranh chấp lối đi chung tại Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian không quá 45 ngày được tính kể từ ngày nhận đơn đề nghị hòa giải. kết quả hòa giải sẽ được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của các bên.

Bước 3: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để nộp lên tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền đề nghị giải quyết tranh chấp lối đi chung. Các bên có thể nộp hồ sơ và giấy tờ thông qua nhiều hình thức khác nhau, có thể nộp trực tiếp tại tòa án hoặc gửi thông qua dịch vụ bưu chính, nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến tại cổng thông tin điện tử của tòa án.

Bước 4: Tòa án sẽ xem xét đơn khởi kiện. Phân công thẩm phán chủ tọa phiên tòa thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Trong phản thời gian 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí thì ngồi coi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và đưa cho tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. 

Bước 5: Tòa án thụ lý vụ án. Tổ chức phiên hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau. Nếu Như không thỏa thuận được thì sẽ đưa vụ án ra xét xử. Sau khi có bản án sơ thẩm thì đương sự có quyền kháng cáo trong thời gian 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

4. Thành phần hồ sơ giải quyết tranh chấp đòi lại đất đã thỏa thuận làm lối đi chung: 

Trong quá trình nộp hồ sơ thì cần phải chuẩn bị những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Sổ hộ khẩu người khởi kiện (bản sao y); 

– Chứng minh nhân dân người khởi kiện (bản sao y); 

– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải); 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao y); 

– Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất;

– Hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai (bản sao y); 

– Văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản;

 – Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.