Không ít người rơi vào tình huống nhà hàng xóm xây sau và cao hơn nhà mình đã làm mái nghiêng qua phần nhà mình nên mỗi khi trời mưa thì nước chảy qua phần mái của nhà mình, làm hệ thống thoát nước mưa không kịp, gây ra hư hỏng và những thiệt hại trực tiếp tới phần đất nơi các chủ thể đó đang sinh sống.
Mục lục bài viết
1. Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề:
Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là đối với việc sử dụng bất động sàn, nhiều chủ sở hữu cần phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Điều 245
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
Pháp luật dân sự đã đưa ra các quy định cụ thể về bất động sản liền kề. Mục đích của những quy định này trong Bộ luật dân sự được nhà làm luật xây dựng lên nhằm mục đích để tạo cơ sở pháp lí về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản.
Quyền đối với bất động sản liên kề bao gồm các quyền sau đây:
– Quyền về lối đi qua: Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề của các chủ sở hữu khác thì các chủ thể đó có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí để các chủ thể này có thể ra đường công cộng. Theo quy định và để đảm bảo quyền người có bất động sản liền kề thì người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng vói giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có thoả thuận khác và thoả thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật.
– Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc: Trong điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm mục đích từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lí, bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu bất động sản đó.
– Quyền về cấp thoát nước: Đối với cuộc sống hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
– Quyền về nước tưới, tiêu nước: Đây được coi là một nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể đó.
– Chủ sở hữu bất động sản còn có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản đó. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập trên đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ thể. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và trên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Cần lưu ý rằng, trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được làm cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên có thoả thuận và đồng ý đối với thoả thuận đó.
Cần lưu ý rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.
2. Có được để đường chảy nước mưa sang đất của người khác?
Theo quy định tại Điều 250 Bộ luật dân sự 2015 thì chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước để cho nước mưa từ mái nhà không chảy xuống nhà khác. Cụ thể:
”Điều 250. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.”
Như vậy, chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề . Điều này đồng nghĩa với việc nhà hàng xóm để nước mưa chảy sang nhà mình là vi phạm pháp luật.
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh quy định cụ thể tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015.
Như vậy, nếu người nào gặp trường hợp như trên thì hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà hàng xóm sửa chữa ngay công trình để đảm bảo nước mưa không chảy qua nhà mình. Nếu nhà hàng xóm không thực hiện thì thông báo đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như là Đô thị, Ủy ban nhân dân xã…) để được giải quyết thỏa đáng; cũng như hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà hàng xóm bồi thường thiệt hại về việc nước mưa chảy qua nhà mình (nếu có).
Do đó việc hàng xóm của bạn không lắp đặt hệ thống máng dẫn nước mưa dẫn đến việc nước mưa từ mái nhà của họ chảy sang tường nhà bạn gây ra việc ngấm tường thì bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra, tuy nhiên các chủ thể cũng cần phải chứng minh được lỗi vi phạm và thiệt hại thực tế. Nếu các chủ thể với gia đình hàng xóm không thỏa thuận được thì chủ thể đó có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Ủy ban nhân dân xã phường để yêu cầu giải quyết.
Trong trường hợp việc gia đình hàng xóm không thực hiện việc lắp máng nước mưa với mục đích cố ý làm hư hỏng tài sản của gia đình bạn thì có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 15
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;”
Như vậy, người có hành vi không thực hiện việc lắp máng nước mưa để nước mưa chảy sang đất của người khác với mục đích cố ý làm hư hỏng hoặc thiệt hại tài sản của người khác thì tuỳ theo mức độ và tính chất của hành vi sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng.
3. Giải quyết trường hợp để đường chảy nước mưa sang đất của người khác:
Để giải quyết vấn đề này thì các chủ thể có thể thực hiện một trong những cách thức như sau:
Cách thứ nhất: Để có thể giải quyết vấn đề này người bị ảnh hưởng cần phải trực tiếp trao đổi với chủ sở hữu bất động sản đó về việc họ xây dựng như vậy là vi phạm quy định pháp luật và đã gây ra cho người xung quanh những thiệt hại cụ thể. Sau đó các chủ thể nêu rõ những quy định mà họ đã vi phạm cụ thể tại Điều 250 Bộ Luật dân sự năm 2015 và yêu cầu họ phải xây dựng lại hệ thống thoát nước mưa sao cho hợp lí và phù hợp với quy định của pháp luật hoặc phù hợp với thỏa thuận của hai bên gia đình.
Cách thứ hai: Nếu như họ không đồng ý thực hiện theo đề nghị của bạn thì bạn có thể giải quyết như sau: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202
Cách thứ ba: Chủ thể bị thiệt hại có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật đất đai năm 2013.
Khi việc giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
