Có bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây không?

1. Có bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành cụ thể là tại Điều 95 khoản 1 đã quy định rõ ràng đăng ký đất đai là một trong những nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất cũng như người được giao đất để quản lý theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ không phải là một nghĩa vụ bắt buộc mà nó sẽ được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, tức là sau khi quá trình xây dựng nhà ở và các công trình đã được phân công thì pháp luật không đặt ra yêu cầu bắt buộc rằng chủ sở hữu phải đi tiến hành đăng ký, và nếu không đăng ký thì sẽ bị coi là một hành vi vi phạm pháp luật. Vì thế đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn công là một trong những quyền của chủ sở hữu và nó được thực hiện dựa trên nhu cầu và mong muốn cũng như ý chí chủ quan cá nhân của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Thực chất thì ngày nay, khi thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do chính nhân dân hy sinh xương máu của mình để gìn giữ, thì nhà nước sẽ thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng ổn định lâu dài. Những người này được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn bàn giao hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật. Như vậy trong thời đại ngày nay thì quyền sử dụng đất chính là một loại quyền về tài sản của chủ thể là người sử dụng đất, song, để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với tài sản đất đai của mình và khuyến khích họ đầu tư cũng như cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì quyền sử dụng đất phải được nhà nước bảo hộ và đảm bảo về mặt pháp lý thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả tài sản gắn liền trên đất đó là quyền sở hữu nhà ở và các loại tài sản gắn liền khác. Theo đó thì dường như ở nước ta đang xác lập hình thức “sở hữu kép” trong lĩnh vực đất đai. Về mặt thực tế thì chính người sử dụng đất là chủ thể trực tiếp sở hữu quyền sử dụng đất, còn về mặt chính trị pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên đảm bảo quyền tự chủ của chủ sở hữu sẽ làm tăng sự tự tin cũng như khích lệ tinh thần để họ tập trung vào cải tạo trong quá trình sử dụng đất của mình. Vì thế nhà nước cần có sự đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của người sử dụng đất đai đối với tài sản của họ trên đất đó là nhà ở thì họ mới yên tâm gắn bó lâu dài và ổn định cũng như có sự đầu tư lớn vào lĩnh vực đất đai. Vì thế giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến hiện nay trong quá trình quản lý và sử dụng, trong đời sống xã hội thì người dân thường gọi đó là sổ đỏ hoặc sổ hồng.

2. Tại sao nên đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây xong?

Mặc dù pháp luật không có quy định bắt buộc nhưng xét về khía cạnh đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì các chủ thể cần cân nhắc để tiến hành quá trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn công bởi các lý do sau đây:

Thứ nhất, sổ đỏ chính là cơ sở để nhà nước bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai. Thông qua sổ đỏ thì nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình nguồn gốc cũng như thực trạng và sự biến động trong quá trình sử dụng đất của người dân. Thông qua công tác cấp sổ thì nhà nước có cơ sở để xây dựng và cải tạo chính sách đất đai và thực hiện tốt hơn chức năng quản lý của mình. Bên cạnh đó hoạt động này hỗ trợ cho công tác quy hoạch và thống kê đất đai diễn ra một cách thuận lợi, tránh tình trạng phung phí tiền của và thời gian của nhân dân. Nhà nước có thể từng bước hiện đại hóa công tác quản lý thông qua hoạt động cấp sổ đỏ.

Thứ hai, cấp sổ đỏ giúp nhà nước theo dõi và kiểm soát được thị trường giao dịch bất động sản. Hiện nay khi đất đai ngày càng có giá trị thì các giao dịch về đất đai cũng như nhà ở ngày càng diễn ra nhộn nhịp sôi động dẫn tới tình trạng khó kiểm soát. Thực tế hiện nay tồn tại hai loại giao dịch đó là, giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp. Ngoài ra trong công tác công chứng giấy tờ nhà đất thì sổ đỏ tại các văn phòng công chứng tư con rơi rớt một vài trường hợp làm giả và làm gái một cách vô cùng tinh vi khó phát hiện. Các giao dịch lách luật đó đã tạo nên những cơn sốt ảo về giá nhà ở gây ảnh hưởng xấu đến việc đầu tư của người dân nhất là đối với những đối tượng chưa có hiểu biết đầy đủ về pháp luật. Bởi vậy vấn nạn này rất cấp thiết trong việc tham gia xử lý kịp thời của nhà nước để từng bước đưa các giao dịch không trong sạch này vào vòng kiểm soát của pháp luật.

Thứ ba, hoạt động cấp sổ đỏ tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước đặc biệt là ngân sách của địa phương. Bởi cấp sổ đỏ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin và cơ sở để phục vụ cho việc thu thuế sử dụng, và đây là một khoản thu không hè nhỏ cho ngân sách đặc biệt là ngân sách địa phương. 

Thứ tư, sổ đỏ là cơ sở pháp lý để người dân thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật quy định. Khi đạt được những điều kiện nhất định do pháp luật hiện hành quy định thì người dân có thể thực hiện quyền năng của mình như cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, để lại di chúc, góp vốn… và điều kiện tối thiểu để họ thực hiện được các quyền năng của mình đó là họ phải có sổ đỏ. Bởi lẽ chỉ có chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới có đầy đủ quyền năng trên. 

Thứ năm, số đỏ là một trong những cơ sở để người dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Quy định của pháp luật đất đai cho thấy những quyền lợi chung vào căn bản của người sử dụng đất là được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền lợi của mình. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất hợp pháp bị người khác xâm phạm tới quyền lợi của mình thì họ có quyền tố cáo khởi kiện yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ. Tuy nhiên họ phải xác định được căn cứ chức cơ quan nhà nước rằng mình là người sử dụng chính chủ. Cơ sở pháp lý của việc này chính là sổ đỏ.

3. Trình tự và thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây: 

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Nơi nộp hồ sơ và trả kết quả khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai đó là người xin cấp sổ phải nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với các chủ thể. Khi tiến hành thủ tục cấp sổ thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ ra thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, ngoại trừ trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính hoặc đối tượng được ghi nợ theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Bao gồm thời hạn đăng ký, cấp mới giấy chứng nhận không quá 30 ngày, thời hạn đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung đối với tài sản không quá 20 ngày, thời hạn đăng ký thay đổi và bổ sung trong một số trường hợp khác không quá 10 ngày. Bên cạnh đó thì thời gian thực hiện không quá ba ngày làm việc được tính kể từ ngày trả kết quả giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Theo đó người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành tài chính sẽ được thực hiện bàn giao giấy chứng nhận theo quy định, người sử dụng đất sẽ biết kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với cá nhân hộ gia đình nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã thì văn phòng đăng ký đất đai gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng cho cán bộ của ủy ban nhân dân xã phát tận tay cho người được cấp. Như vậy thì Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai về cơ bản đã chỉ ra rõ trình tự thủ tục cấp sổ theo quy định của pháp luật hiện hành, góp phần đảm bảo sự công khai và minh bạch trong quá trình thực hiện cũng như giảm thiểu sự phức tạp cho người dân.

4. Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở sau khi xây: 

Một là, giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng.

Hai là, giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đăng ký lần đầu.

Ba là, giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu đối với đối tượng được nhà nước giao đất để quản lý.

Bốn là, giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký hoặc cấp mới hoặc cấp lại sổ, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng.

Năm là, giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng. Số lượng và thành phần hồ sơ cho từng trường hợp nêu trên được xác định cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và được công bố rộng rãi tại trụ sở hành chính về việc tiếp nhận hồ sơ của Bộ Tài nguyên và môi trường.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.