Có bao nhiêu loại khu vực, đô thị, vị trí đất trong bảng giá đất?

1. Tầm quan trọng của xác định bảng giá đất:

Bảng giá đất nhìn chung thì được xây dựng định kỳ thời hạn 5 năm một lần, nó được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

– Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của các chủ thể đối với phần diện tích trong hạn mức hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp vùng đất phi nông nghiệp không phải là đất thổ cư sang đất thổ cư đối với phần diện tích trong hạn mức giao của các chủ thể;

– Dùng để tính thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Dùng để tính phí và lệ phí trong quản lý cũng như sử dụng đất đai và tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Dùng để tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây ra thiệt hại trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai;

– Dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp trái đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

2. Có bao nhiêu loại khu vực, đô thị, vị trí đất trong bảng giá đất?

2.1. Các loại khu vực được xác định trong bảng giá đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 của thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, thì có thể xác định được các loại khu vực trong quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể như sau: các loại khu vực được xác định trong bảng giá đất chủ yếu bao gồm là các xã, và loại xã trong quá trình xây dựng bảng giá đất sẽ được xác định theo từng vùng và từng loại đất khác nhau như đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất thương mại hoặc dịch vụ … Theo đó sẽ có ba loại khu vực đó là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong đó:

– Khu vực đồng bằng là khu vực mà có địa hình tương đối thấp và bằng phẳng, tức là có độ cao thấp hoặc ngang bằng với mặt nước biển cùng với mật độ dân số đông, khu vực đồng bằng có kết cấu và quá trình lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn hai khu vực còn lại đó là trung du và miền núi;

– Khu vực trung du được xác định là khu vực có địa hình vừa phải, tức là không cao và cũng không thấp hơn khu vực miền núi, chỉ ở mức trung bình, bao gồm diện tích phổ biến đó là đồi, cùng mật độ dân số thấp hơn đồng bằng nhưng lại cao hơn miền núi với cơ sở hạ tầng và điều kiện để lưu thông hàng hóa sẽ kém thuận lợi hơn với khu vực đầu tiên đó là khu vực đồng bằng nhưng sẽ thuận lợi hơn khu vực miền núi;

– Khu vực miền núi được xác định là khu vực có địa hình cao nhất so với hai khu vực còn lại đó là đồng bằng và trung du, bao gồm phần diện tích chủ yếu đó là núi cao với địa hình đa dạng và phức tạp. Khu vực miền núi có mật độ dân số thấp chủ yếu ở cách xa nhau, Đường xá đi lại khó khăn cùng cơ sở hạ tầng yếu kém kéo theo đó là hiện tượng lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn hai khu vực còn lại.

2.2. Các loại đô thị được xác định trong bảng giá đất:

Theo pháp luật Việt Nam hiện tại, đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. Căn cứ theo Điều 13 của thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, thì đô thị trong xây dựng bảng giá đất được phân thành 6 loại. Dùng số La Mã để phân ra các đô thị đặc biệt, loại I và loại II phải do Thủ tướng Chính phủ ra quyết định công nhận; các kiểu đô thị loại III và IV do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra quyết định công nhận; và loại V do Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công nhận.

Hiện tại, Việt Nam có hai thành phố được chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt là thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đây cũng là hai đơn vị hành chính cấp tỉnh loại đặc biệt và trung tâm tổng hợp cấp quốc gia, quốc tế về kinh tế, tài chính, văn hóa, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học và công nghệ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước. Việc phân loại đô thị thuộc loại nào phải dựa vào những tiêu chí nhất định và trình tự, thủ tục phân loại cụ thể .Việc phân loại đô thị được thực hiện bằng phương pháp tính điểm. Điểm phân loại đô thị là tổng số điểm đạt được của các tiêu chí. Trong đó, cần lưu ý một số cách phân loại đô thị áp dụng cho một số loại đô thị có tính chất đặc thù như sau:

Thứ nhất là, đối với đô thị là trung tâm du lịch, khoa học và công nghệ, giáo dục, đào tạo là đô thị có quy mô dân số tối thiểu đạt 70% mức quy định, ngoài ra thì các tiêu chí khác phải bảo đảm mức quy định của loại đô thị tương ứng.

Thứ hai là, đối với đô thị loại III cũng như loại IV và loại V là đô thị có quy mô dân số tối thiểu đạt 50% mức quy định, ngoài ra các tiêu chí khác tối thiểu đạt 70% mức quy định của loại đô thị tương ứng. 

Thứ ba là, đô thị ở hải đảo là đô thị có trình độ phát triển cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan đô thị tối thiểu đạt 50% mức quy định, quy mô dân số, mật độ dân số, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp và tiêu chuẩn về kinh tế – xã hội tối thiểu đạt 30% mức quy định của loại đô thị tương ứng.

2.3. Các loại vị trí đất được xác định trong bảng giá đất:

Căn cứ theo Điều 15 của thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, thì vị trí đất khi xây dựng bảng giá đất được xác định dựa trên tiêu chí của nhiều loại đất khác nhau, cụ thể như sau:

– Đất trồng cây hàng năm;

– Đất thổ cư tại nông thôn; đất thương mại hoặc dịch vụ, đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hay còn gọi là đất phi nông nghiệp tại nông thôn;

– Đất thổ cư tại đô thị; đất thương mại hoặc dịch vụ, đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hay còn gọi là đất phi nông nghiệp tại đô thị.

3. Các nguyên tắc xác định bảng giá đất:

Thứ nhất, nguyên tắc thay thế. Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các nhu cầu về vật chất và văn hóa khiến cho con người không ngừng thay đổi. Vì thế định giá đất cần phải bám sát thị trường và nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường để định giá sao cho phù hợp. Sự thay đổi là một quy luật khách quan và nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường có giá trị vào thời điểm định giá.

Thứ hai, nguyên tắc sử dụng hiệu quả. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu cho nhiều người hoặc một người cụ thể. Đồng thời thì một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền sở hữu thửa đất đó phải được nhà nước thừa nhận và bảo hộ theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, nguyên tắc biến động. Khi tiến hành xác định bằng giá đất thì cần phải phân tích tính hiệu quả và tính khan hiếm cũng như nhu cầu và hiệu quả trên mảnh đất đó cùng với sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa yếu tố này và quy luật biến động để căn cứ xác định bằng giá đất trong tương lai. Điều cần chú ý là các nguyên tắc xác định bằng giá đất không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó cho nên cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên để có thể vận hành được một cách tổng hợp và chính xác nhất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.