Chuyển nhượng, sang tên phần đất thờ cúng được không?

1. Chuyển nhượng, sang tên phần đất thờ cúng được không?

Chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến hiện nay. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật và đặt dưới sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thờ cúng, tùy vào từng trường hợp khác nhau, thì mới xác định được có hay không được phép chuyển nhượng đất thờ cúng. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện nay, thì có thể hiểu đất thờ cúng là một loại hình bất động sản (là tên gọi khác của di sản mà người chết để lại) dùng vào việc thờ cúng gia tiên, đây là khái niệm dựa trên mục đích sử dụng đất, là loại đất dùng vào việc thờ cúng tâm linh, và là loại đất thuộc quyền sử dụng chung của dòng họ (hay còn được gọi là tài sản thuộc quyền sở hữu chung). Căn cứ theo quy định tại Điều 645 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng dựa theo ý chí của người chết, cụ thể như sau:

– Trường hợp người để lại di chúc có nguyện vọng dùng một phần tài sản thuộc khối di sản của mình vào việc thờ cúng, thì phần di sản đó sẽ được thực hiện theo nguyện vọng của người chết, tức là phần di sản đó sẽ không được chia thừa kế theo quy định của pháp luật mà phải được giao cho người đã chỉ định trong di chúc này tiến hành hoạt động quản lý thực hiện vào việc thờ cúng gia tiên, nếu người được chỉ định không thực hiện đúng theo di chúc mà người chết để lại hoặc không theo thỏa thuận của những người đồng thừa kế thì những người thừa kế sẽ có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng đó cho người khác để quản lý việc thờ cúng;

– Trong trường hợp người để lại di sản không tiến hành hoạt động chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người đồng thừa kế sẽ thỏa thuận để cử ra người quản lý di sản thờ cúng;

– Trường hợp tất cả những người đồng thừa kế theo di chúc đều đã chết trên thực tế hoặc có bạn án tuyên bố chết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì phần di sản dùng để thờ cúng sẽ thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số tất cả những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật căn cứ theo quy định tại Điều 651 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Đối chiếu với quy định của pháp luật nêu trên, thì có thể nói, trong di chúc nếu như người để lại di sản nêu rõ các bất động sản được dùng vào việc thờ cúng thì bất động sản đó sẽ không được chia thừa kế theo quy định của pháp luật, và đồng thời người được chỉ định quản lý phần bất động sản dùng vào việc thờ cúng đó sẽ không được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho dưới bất kỳ hình thức nào. Người quản lý phần đất thờ cúng chỉ được coi là người đứng ra đại diện cho những người khác quản lý nhằm đảm bảo thực hiện đúng mục đích ghi giảm ba người chết để lại đó là dùng vào việc thờ cúng tổ tiên. Bởi suy cho cùng thì ý chí của người chết luôn luôn được đặt lên hàng đầu trong các quy phạm về thừa kế và di chúc. Đất thờ cúng là một trong số ít trường hợp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và thừa kế. Trong thực tế thì có thể nói, phần đất thờ cúng sẽ được nhượng quyền quản lý từ người này sang người khác, từ đời này sang đời khác hoặc chuyển cho người khác có khả năng quản lý tốt hơn trên hình thức lập di chúc, và chỉ được phép dùng vào việc thờ cúng. Như vậy để trả lời cho câu hỏi: Có được chuyển nhượng và sang tên phần đất thờ cúng hay không? Thì có thể chia ra thành các trường hợp sau:

Thứ nhất, trong trường hợp người chết có để lại di chúc, trong bản di chúc đó có thể hiện ý chí của người chết rằng muốn dùng phần đất để sử dụng vào mục đích thờ cúng, thì sẽ không được chuyển nhượng và sang tên đất thờ cúng cho người khác dưới bất kỳ hình thức nào, người quản lý đất thờ cúng chỉ được coi là người đứng ra quản lý nhằm đảm bảo thực hiện đúng mục đích của di sản mà người chết để lại đó là dùng vào việc thờ cúng tổ tiên.

Thứ hai, trong trường hợp người chết có để lại di chúc, tuy nhiên người lập di chúc không thể hiện ý chí muốn dùng đất đó để thờ cúng, hoặc trong trường hợp di chúc vô hiệu và không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực căn cứ theo quy định tại Điều 630 của Bộ luật dân sự năm 2015, hoặc không có di chúc trên thực tế, thì sẽ được phép chuyển nhượng phần đất thờ cúng theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện chuyển nhượng, sang tên phần đất thờ cúng:

Theo như phân tích ở trên, trong một số trường hợp nhất định thì vẫn sẽ được chuyển nhượng và sang tên đất thờ cúng. Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện chuyển nhượng đất thờ cúng chưa được ghi nhận một cách cụ thể và rõ ràng. Do đó có thể nói, trong trường hợp được phép chuyển nhượng theo như phân tích ở trên thì điều kiện chuyển nhượng đất thờ cúng sẽ được điều chỉnh bởi các quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất không tranh chấp, sử udnjg ổn định lâu dài và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo bản bán hoặc quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 

3. Thủ tục chuyển nhượng, sang tên phần đất thờ cúng: 

Trong trường hợp được phép chuyển nhượng đất thờ cúng, thủ tục và trình tự được thực hiện như sau:

Bước 1: Hồ sơ chuyển nhượng đất thờ cúng cần bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Di chúc của người để lại di sản thừa kế có hiệu lực trên thực tế;

– Tờ khai lệ phí trước bạ vào tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu do pháp luật quy định và tờ khai đăng ký thuế;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được soạn theo mẫu do pháp luật quy định.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình yêu cầu công chứng hợp đồng thì cần phải chuẩn bị giấy tờ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu do pháp luật quy định, dự thảo hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng, bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do pháp luật quy định … và các loại giấy tờ khác khi được yêu cầu.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ vào hồ sơ thì cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành hoạt động kiểm tra và xác định vị trí thửa đất sau đó gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Người nộp hồ sơ cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó bên nhận chuyển nhượng sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. 
Như vậy, muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất thờ cúng thì cần phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục nêu trên.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.