Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền

1. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông qua hợp đồng ủy quyền, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về việc bàn giao nhiệm vụ và nhận lợi ích giữa các bên với nhau.

Xét về bản chất, hợp đồng ủy quyền là việc bên nhận uỷ quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện các công việc theo nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận ủy quyền sẽ đại diện cho bên ủy quyền thực hiện các công việc pháp lý nhất định. Sau khi được công chứng, chứng thực, hợp đồng ủy quyền sẽ có hiệu lực pháp lý. Lúc này, các thỏa thuận về nội dung ủy quyền trước đó của các cá nhân, tổ chức sẽ được pháp luật công nhận.

Hiện nay, hợp đồng ủy quyền được áp dụng rộng rãi trong thực tiễn đời sống xã hội. Với bất kỳ loại giao dịch này, nếu được pháp luật cho phép, người dân sẽ áp dụng hình thức ủy quyền. Vậy nên, việc áp dụng hợp đồng ủy quyền ngày càng được người dân sử dụng một cách linh hoạt (dần có sự biến đổi). Thậm chí, trong nhiều trường hợp, người dân còn để hợp đồng ủy quyền thay thế các hình thức hợp đồng khác trong quan hệ dân sự. Điển hình là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý, mà tại đó, bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản và phải được pháp luật công nhận.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc các bên thực hiện chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất với nhau thông qua hợp đồng ủy quyền. Tức, có thể vì một vài lý do nào đó, các bên không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau bằng cách giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để tạo nên sự ràng buộc pháp lý, các bên có thể hướng tới việc giao kết hợp đồng ủy quyền với nhau. Trong hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên ủy quyền) sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên nhận ủy quyền) được phép thực hiện toàn bộ các vấn đề liên quan đến đất đai.

Sau khi được công chứng, hợp đồng ủy quyền sẽ có hiệu lực về mặt pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc, pháp luật công nhận các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền giữa các bên (các nội dung trong hợp đồng ủy quyền nằm trong khuôn khổ thỏa thuận giữa các bên).

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền và các vấn đề pháp lý liên quan:

– Như đã phân tích ở trên, hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến tại nước ta. Về cơ bản, các cá nhân, tổ chức tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thông qua hợp đồng ủy quyền là bởi các lý do sau đây:

+ Khi làm hợp đồng ủy quyền, các bên chỉ cần thỏa thuận với nhau về việc chuyển giao quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai giữa bên nhận ủy quyền và bên ủy quyền. Hoạt động ủy quyền này giúp các bên sẽ không phải đóng những khoản thuế phí nhất định theo quy định của pháp luật.

+ Có rất nhiều trường hợp, giấy tờ liên quan đến đất đai gặp vấn đề, hoặc đất đai đang thuộc diện có tranh chấp, khiến các bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Lúc này, các bên sẽ hướng đến việc làm hợp đồng ủy quyền để bên nhận chuyển nhượng được quyền sử dụng miếng đất. Còn những vấn đề liên quan đến việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai sẽ do các bên tự thỏa thuận trong quá trình giao kết hợp đồng.

+ Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, các bên sẽ phải mất một khoảng thời gian nhất định trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn khi làm hợp đồng ủy quyền, các bên sẽ thực hiện nghĩa vụ với nhau kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

Trên đây là các lý do khiến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra một cách phổ biến.

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền có đúng theo quy định của pháp luật không? Câu trả lời là không. Bởi các nguyên nhân cụ thể sau đây:

+ Xét về bản chất của hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền là việc thỏa thuận, bàn giao nhiệm vụ và lợi ích giữa bên nhận ủy quyền và bên ủy quyền. Bản chất của loại hợp đồng này là tính đại diện, chứ không phải tính chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Mà bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng, và họ sẽ được đứng tên sở hữu, sử dụng hợp pháp với phần tài sản này. Chính vì vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân không thể tiến hành thực hiện hợp đồng ủy quyền được.

+ Mỗi hình thức hợp đồng sẽ thực hiện các chức năng, nhiệm vụ riêng. Và mỗi loại hợp đồng sẽ có bản chất riêng của mình. Do đó, không thể đồng bộ hóa một giao dịch khác biệt vào một loại hợp đồng khác biệt, khi chúng không “khớp”, không thực hiện đúng chức năng của nhau. Hay nói cách khác, pháp luật Việt Nam đã quy định rất rõ ràng và cụ thể về các loại hợp đồng, bản chất của từng loại hợp đồng. Có thể nói, mỗi loại hợp đồng sẽ thực hiện các chức danh, nhiệm vụ riêng biệt. Nó là bản chất của từng loại hợp đồng, không thể thay đổi và chuyển dịch. Vậy nên, nếu các cá nhân, tổ chức có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền, thì khi ra cơ quan công chứng, cán bộ công chứng chỉ có thể công chứng nội dung của hợp đồng ủy quyền, chứ không công nhận bản chất chuyển nhượng mà các bên muốn thể hiện với nhau.

Vậy nên, có thể khẳng định, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là không đúng với các quy định mà Nhà nước đề ra.

3. Có nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền không?

Tại phần mục trên, người viết đã phân tích rõ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là không đúng pháp luật, và Nhà nước không công nhận bản chất của giao dịch này. Vậy nên, người dân không nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.

Dưới đây là một số rủi ro mà người dân cần biết khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.

– Bản chất của hợp đồng ủy quyền là tính đại diện, chứ không phải tính chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng. Do đó, nếu các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật sẽ không công nhận vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng này. Vậy nên, khi xảy ra các vấn đề tranh chấp phát sinh, sẽ rất khó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

– Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau bằng hợp đồng ủy quyền. Cho dù hợp đồng ủy quyền có giao kết là vô hạn, thì nó vẫn có thể bị chấm dứt khi: một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Lúc này, khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt, quyền lợi của bên nhận ủy quyền (bên bán) với miếng đất không được đảm bảo. Thậm chí, sẽ không có căn cứ pháp lý nào chứng minh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là hợp pháp. Điều này gây ra ảnh hưởng trực tiếp cho nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Mỗi loại hợp đồng sẽ có một chức năng (bản chất) khác nhau. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý hoạt động pháp lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Điều này gây ra tình trạng mất cân bằng  trật tự công cộng; công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Từ những nội dung phân tích ở trên, có thể khẳng định lại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền chỉ là giao kết ngầm giữa các bên, chứ không được Nhà nước công nhận. Hình thức giao kết này sẽ gây ảnh hưởng đến lợi ích của người dân cũng như Nhà nước. Chính vì vậy, người dân cần cân nhắc trước khi thực hiện.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015.