Những điều cần biết về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1. Những điều cần biết về chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

1.1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển đổi mục đích từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển  đổi mục đích từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đổi mục đích từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

–  Chuyển đổi mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đổi mục đích từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đồng thời, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

1.2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (nội dung sửa đổi khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động gồm những trường hợp sau đây:

– Chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

– Chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

– Chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

– Chuyển đổi mục đích từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

– Chuyển đổi mục đích từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, nếu thuộc vào các trường hợp trên, thì người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu và không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

+ Ra quyết định giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Ra quyết định giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai;

+ Cho thuê đất đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai;

+ Cho thuê đất đối với những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Ra quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc trong quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Do đó, căn cứ tùy vào từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp. Đối với trường hợp của bạn thì khi chuyển mục đích sử dụng đất cần sự cho phép, chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

3. Trình tự thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất :

Người sử dụng đất muốn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau: Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất , giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ khác có liên quan. Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ thì người sử dụng đất nộp hồ sơ lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao cho Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Kiểm tra thông tin hồ sơ, đo đạc và xác minh thực địa, thẩm định lại nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Hướng dẫn và chuyển giấy nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đến người sử dụng đất để đi thực hiện trách nhiệm đóng phí chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Khi thực hiện những vấn đề vừa nêu trên, thì Phòng tài nguyên và môi trường sẽ chuyển hồ sơ trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan này có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; yêu cầu cho phép chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhập thông tin mới vào hồ sơ địa chính.

Cuối cùng người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi hồ sơ thẩm tra xong.

Như vậy, theo quy định hiện nay thì sau khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai