Chuyển mục đích sử dụng đất có phải đăng ký ở xã không?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải đăng ký ở xã không?

1.1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc mà người sử dụng đất có nhu cầu thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu làm đơn xin chuyển đổi gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hoăc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một thủ tục hành chính. Theo đó người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu được công nhận.

1.2. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải đăng ký ở xã không?

Liên quan đến việc xác định khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phải đăng ký ở xã hay không thì ta cần tìm hiểu quy định về cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó thì thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Như vậy, từ quy định trên ta có thể thấy rằng thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức và ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Còn đối với ủy ban nhân dân cấp xã thì hiện tại pháp luật không xác định đây là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Có thể hiểu rằng khi bạn có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn có thể đến trực tiếp tại ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên để nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không cần phải đăng ký tại ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, nếu bạn ở xa trung tâm hành chính huyện thì bạn cũng có thể lựa chọn nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích đất ở ủy ban nhân dân cấp xã, cán bộ tại ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm chuyển hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của bạn lên ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

2.1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:

Trên thực tế, mọi người vẫn thường hay nghĩ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật thì sẽ có một số trường hợp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép. Cụ thể là các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai. Theo quy định này, ta xác định được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

Một là, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

Hai là, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

Ba là, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

Bốn là, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

Năm là, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, không phải tất cả các trường hợp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Nếu thuộc một trong năm trường hợp nêu trên thì bạn không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng bạn phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

2.2. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp không phải xin phép:

Như đã nêu ở phần mục trên nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc những trường hợp không cần phải xin phép thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Bởi lẽ việc thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu cũng làm biến động về đất đai trong quá trình sử dụng. Theo đó, để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Theo đó, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu như sau: 

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tới Cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động là Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp nếu hồ sơ không hợp lệ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp từ chối đăng ký biến động thì Văn phòng đăng ký đất đai phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.

Thời hạn đăng ký biến động đất đai khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, trừ trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với đất.

Lưu ý: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất dù là thuộc vào trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền hay không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền gọi là tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khoản tiền này theo quy định tại  khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Do đó ta có thể hiểu rằng số  tiền phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không cụ thể, nó sẽ tùy vào từng trường hợp khác nhau, phụ thuộc vào loại đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển và phụ thuộc vào bảng giá đất của tỉnh thành nơi có đất đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.