Chung cư thấm dột, trách nhiệm thuộc về ai? Ai phải chịu trách nhiệm?

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong khoảng thời gian nhất định theo quy định. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về thời gian bảo hành

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 chung cư được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

– Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

– Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

Thứ ba, việc bảo hành của tổ chức, cá nhân có trách nhiệm đối với nhà chung cư bao gồm các nội dung sau:

– Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt

– Khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

– Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Trên cơ sở quy định này có thể thấy, trách nhiệm sửa chữa khi chung cư bị thấm dột được xác định như sau:

– Trong trường hợp xảy ra tình trạng thấm dột đối với chung cư trong thời hạn bảo hành thì về mặt nguyên tắc, trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về tổ chức, cá nhân thi công xây dựng.

– Đối với trường hợp xảy ra tình trạng thấm dột ở nhà chung cư ngoài thời gian bảo hành của tổ chức, cá nhân thi công xây dựng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ chung cư.

3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi gây thấm, dột cho hộ khác trong nhà chung cư

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình. Tuy nhiên, đối với tài sản là bất động sản pháp luật cũng quy định về việc bảo đảm quyền, lợi ích của những chủ sử dụng bất động sản liền kề. Tại Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định rõ:

Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác.

Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Trên cơ sở này, có thể thấy trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi nhà chung cư thấm dột ảnh hưởng đến căn hộ của người khác được thực hiện như sau:

– Trường hợp là chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng chung cư mà gây thấm dột thiệt hại cho tài sản của người khác thì những người này phải có nghĩa vụ bồi thường.

– Trong trường hợp thiệt hại gây ra từ việc thấm dột nhà chung cư có lỗi của tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà chung cư thì những chủ thể này phải có trách nhiệm liên đới bồi thường.

Mức bồi thường thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng do nhà chung cư thấm dột do các bên tự thỏa thuận dựa trên cơ sở các tiêu chí được quy định tại Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Thứ nhất, giá trị của tài sản bị hư hỏng từ việc chung cư nhà khác thấm dột

Thứ hai, lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

Thứ ba, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

Thứ tư, thiệt hại khác do luật quy định.

Về việc bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự nêu rõ sẽ do các bên thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, cách thức bồi thường…

Cần lưu ý chủ căn chung cư gây ra tình trạng thấm dột cho nhà hàng xóm có thể được giảm mức bồi thường nếu có lỗi do vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của người này.

4. Quy định của pháp luật về xử lý vi phạm khi để xảy ra tình trạng thấm, dột nhà chung cư

Tại Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở có quy định về mức phạt 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với những vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư sau:

– Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư;

– Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;

– Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

– Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;

– Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;

– Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

Như vậy, đối chiếu quy định trên, đối với trường hợp sử dụng nhà chung cư gây thấm, dột thì chủ sử dụng căn hộ, nhà chung cư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Đối chiếu với quy định định tại Khoản 4 Điều 23 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 về hình thức phạt tiền như sau:

– Nguyên tắc chung, mức tiền phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm hành chính là mức trung bình của khung tiền phạt được quy định đối với hành vi đó

– Trường hợp có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của khung tiền phạt;

– Trong trường hợp có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên nhưng không được vượt quá mức tiền phạt tối đa của khung tiền phạt.

Như vậy, với hành vi sử dụng căn hộ chung cư, nhà ở chung cư để xảy ra tình trạng thấm dột, trong trường hợp không có tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ thì mức phạt khi bị xử lý được xác định là 15.000.000 đồng